Emsal parsel/ada imar durumuna göre değişir; sanayi-konut fonksiyon farkları önemlidir. Kesin değer fizibilite ile.
Aşağı Dudullu, hem Ümraniye Belediyesi'nin Dudullu bölgesi kentsel dönüşüm/yenileme çalışmasının hem de İBB'nin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı çalışmasının kapsamındaki mahallelerden biridir; süreç henüz plan hazırlık/askı öncesi aşamadadır. Bölge ölçekli planlama devam ederken, riskli binalar bina bazlı 6306 süreciyle de dönüşebilir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Aşağı Dudullu, İBB Şehir Planlama Müdürlüğü'nün yürüttüğü çok mahalleli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı çalışmasının ve Ümraniye Belediyesi'nin Dudullu bölgesi kentsel dönüşüm/yenileme projesinin kapsamındadır; ayrıca mahallede parsel bazında hazırlanmış imar planı değişikliği askı ilanları da bulunmaktadır. Süreç bölge ölçeğinde plan hazırlık aşamasındadır, kesinleşmiş tek bir mahalle geneli uygulama planı henüz ilan edilmemiştir.
Maliğin pratik açısından anlamı: Aşağı Dudullu için bölge ölçekli plan çalışması sürüyor ancak henüz kesinleşmiş emsal/yapılaşma koşulları içeren nihai uygulama imar planı askısı tamamlanmamıştır. Bu nedenle mahalle geneli planı beklemek yerine, riskli binalar bina bazlı 6306 sürecini (riskli yapı tespiti + arsa payı salt çoğunluğu kararı) başlatabilir. Kesin emsal ve hak durumu, plan kesinleştiğinde veya parsel bazlı imar durumu belgesiyle netleşir; fizibilite bu ikisini birlikte değerlendirmelidir.
Aşağı Dudullu, Ümraniye'nin doğusunda Dudullu bölgesinde yer alan, tarihsel olarak sanayi (Dudullu Organize Sanayi çevresi) ile konut dokusunun iç içe geçtiği bir mahalledir; yapı stoku ağırlıkla hızlı yapılaşma döneminde (yaklaşık 2000'li yıllar öncesi) üretilmiş betonarme apartmanlar ile gecekondu kökenli ve atölye/sanayi yapılarından oluşur. Ümraniye genelinde bina stokunun önemli bölümü güncel deprem yönetmeliği öncesi döneme ait olduğu için kırılganlık açısından dikkat gerektirir. Bölgenin sanayi-konut karması dokusu, kat düzeninin ve parsel fonksiyonlarının parselden parsele değişmesine yol açar. Binaya özel deprem riski ise ancak yapı/zemin etüdü ve riskli yapı tespiti ile belirlenebilir; bu nedenle bina-adedi veya yüzde gibi kesin sayılar yerine resmî tespit esas alınmalıdır.
Aşağı Dudullu, adını taşıyan Dudullu metro istasyonu üzerinden raylı sisteme doğrudan bağlıdır; burada M8 Bostancı-Parseller hattı ile M5 Üsküdar-Çekmeköy (Samandıra) hattı arasında aktarma yapılabilir. Ayrıca TEM otoyolu ve Dudullu sanayi arterlerine yakınlık, bölgeyi hem lojistik hem de Anadolu yakası iç ulaşımı açısından güçlü bir konuma taşır. Metro erişiminin gelişmesi arsa değerini yükselterek dönüşüm cazibesini ve müteahhit ilgisini artıran temel etkenlerden biridir.
Dudullu dönüşüm bölgesi (6 mahallede planlanan ~22.650 bağımsız birim) kapsamında.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Ümraniye geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Ümraniye’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Aşağı Dudullu imar durumu sorgula