Dumlupınar kentsel dönüşüm

Dumlupınar’da emsal ve dönüşüm hakkı

Emsal parsele ve onaylı plana göre değişir; fizibilite ile netleşir.

Dumlupınar, Ümraniye Belediyesi'nin deprem odaklı olarak açıkladığı yeni kentsel dönüşüm proje alanlarından biridir; belediye, mahalle için 285 bağımsız birimlik bir dönüşüm projesi ilan etmiştir (proje açıklanmış/ilan edilmiş olup resmî kaynağa göre henüz tamamlanmamıştır). Süreç belediye–Kentsel Dönüşüm Başkanlığı iş birliğiyle yürütülmekte; 6306 kapsamında kira ve taşınma yardımı gibi desteklerden yararlanılabilmektedir. Kesin durum ve güncel takvim için Ümraniye Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nden teyit alınmalıdır. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Dumlupınar’da dönüşüm resmî olarak nerede?

Dumlupınar'a özgü, Cumhurbaşkanı/Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilmiş ayrı bir 'riskli alan' kararı resmî kaynakta doğrulanamamıştır; dolayısıyla mahallede dönüşüm ağırlıkla bina bazlı 6306 süreciyle ilerler. Bununla birlikte Ümraniye Belediyesi mahalle için 285 bağımsız birimlik bir dönüşüm proje alanı açıklamış, Dumlupınar ayrıca İBB'nin 'Ümraniye riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği' kapsamında 1/5000 planı onaylanan 38 mahalle arasında yer almıştır (komşu Elmalıkent'te 2020'de ayrı bir riskli alan ilanı bulunsa da bu Dumlupınar'ı kapsamaz).

Pratikte Dumlupınar'daki dönüşüm iki kanaldan ilerler: (1) belediyenin açıkladığı proje alanı kapsamında planlanan/örgütlenen dönüşüm ve (2) bina bazlı 6306 süreci. Malik için pratik anlam: binanız için riskli yapı tespiti yaptırıp, arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan fazla — P+1) ile karar alarak 6306 kapsamındaki kira yardımı, taşınma desteği ve harç/vergi muafiyetlerinden yararlanabilirsiniz; belediyenin proje alanı kapsamındaysanız belediye/Kentsel Dönüşüm Başkanlığı koordinasyonundaki organizasyondan da faydalanabilirsiniz. Doğrulanmış tarih verisi olmadığından burada spesifik tarih verilmemiştir; güncel durumu Ümraniye Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nden teyit ettirmek gerekir.

Dumlupınar, Ümraniye'nin kuzey-orta kesiminde, Kazım Karabekir aksına komşu, ağırlıkla 1980'lerden 2000'lerin başına uzanan dönemde hızlı ve yer yer ruhsat/imar süreçleri tamamlanmadan yapılaşmış betonarme konut dokusuna sahip bir mahalledir; genel olarak düşük–orta katlı apartman düzeni baskındır. İBB bina envanteri bağlamında Ümraniye genelinde yapı stokunun önemli bir bölümü 2000 öncesi döneme aittir; bu dönem güncel deprem yönetmelikleri öncesine denk geldiğinden ilçe, İBB/Kandilli'nin İstanbul deprem senaryosu (yaklaşık Mw 7,5) çalışmalarında dikkat gerektiren ilçeler arasında değerlendirilir. Bu yaş profili nedeniyle Dumlupınar, belediyenin deprem odaklı dönüşüm gündemindeki mahalleler arasındadır; ancak binanıza özel risk yalnızca yapı/zemin etüdü ve riskli yapı tespiti ile belirlenir. (UYARI: mahalleye özgü doğrulanmış bina-adedi/yüzde verisi bulunmadığından burada ilçe geneli İBB bağlamı kullanılmıştır; kesin oranlar için resmî envantere bakılmalıdır.)

Dumlupınar, Üsküdar–Çekmeköy/Samandıra M5 metro hattının Ümraniye ilçe merkezindeki istasyonlarına (Ümraniye, Çarşı, Yamanevler, Çakmak) görece yakın konumu ve Kazım Karabekir–Çakmak yönlü minibüs/otobüs hatlarıyla toplu taşımaya erişebilir; ilçeyi kuşatan TEM ve D-100 (E-5) koridorlarına araç bağlantısı da görece güçlüdür. Sürücüsüz M5 metrosunun Üsküdar ve oradan Marmaray/M4 aktarmalarıyla iş merkezlerine ulaşımı kısaltması, mahalledeki arsa değerini ve dönüşüm sonrası konut talebini destekleyen etkenlerdendir. Bu erişim avantajı, deprem güvenliği ihtiyacıyla birleşince mahalleyi müteahhit/yatırımcı ilgisi bakımından cazip kılar.

Dumlupınar’da dönüşüm malike ne kazandırır?