Emsal ada-parsel imar durumuna göre değişir; sabit değer yoktur. Kesin değer fizibilite ile.
Cemil Meriç, Ümraniye Belediyesi'nin Dudullu bölgesi olarak tanımladığı ve 6 proje alanında yaklaşık 22.650 bağımsız birim öngörülen dönüşüm kuşağının içindedir. Mahalle için İBB onaylı üst ölçekli imar planı mevcut olup dönüşüm hem bölge planlaması hem de bina bazlı 6306 süreçleriyle birlikte ilerliyor. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Cemil Meriç, İBB'nin 18.05.2018 tarihinde onayladığı 1/5000 ölçekli 'Adem Yavuz, Aşağı Dudullu, Cemil Meriç, Huzur, Ihlamurkuyu, Parseller ve Yukarı Dudullu Mahalleleri Kısmi Revizyon Nazım İmar Planı' kapsamındadır. Ümraniye Belediyesi de 2 Nisan 2024'te Cemil Meriç'i içeren Dudullu bölgesini 250 etaplık planlı kentsel dönüşüm alanı olarak tanıtmıştır; ayrıca ilçede riskli yapılara ilişkin plan notu düzenlemeleri yürürlüktedir.
Mahalle için onaylı üst ölçekli imar planı bulunması, dönüşümün bütünüyle keyfî değil bir plan çerçevesinde ilerlediği anlamına gelir; ancak bu, her bina için otomatik ve zorunlu bir yıkım/yenileme takvimi demek değildir. Maliğin pratik yolu: ada-parselinizin bu revizyon plana göre güncel imar durumunu (emsal, yükseklik, yol/park terki) belediyeden almak ve binanız için riskli yapı tespiti yaptırmaktır. Emsal ve net kazanç ancak parselinize özel fizibilite ile netleşir.
Cemil Meriç, Ümraniye'nin doğusunda Dudullu ekseninde yerleşik bir mahalle olup yapı stoku ağırlıkla 2000 öncesi dönemde, hızlı ve yer yer ruhsatsız/gecekondu kökenli betonarme dokudan oluşur; orta yükseklikte, sık ve düzensiz parsel yerleşimi baskındır. Ümraniye genelinde yapıların önemli bir bölümü 2000 öncesi dönemden gelir ve bu yaş profili, olası büyük bir İstanbul depremi senaryosunda ilçeyi dikkat gerektiren alanlar arasına taşır. Cemil Meriç'in de içinde olduğu Dudullu bölgesi, bu kırılganlık nedeniyle belediyenin öncelikli dönüşüm kuşağına alınmıştır; binanıza özgü risk ise ancak yapı/zemin etüdü ve riskli yapı tespiti ile belirlenir.
Cemil Meriç, M5 Üsküdar–Çekmeköy (Samandıra) metro hattının geçtiği Dudullu ekseninde yer alır; Alemdağ Caddesi üzerindeki Altınşehir M5 istasyonu mahalleye yürüme/kısa mesafe erişim sağlar ve Üsküdar üzerinden Marmaray/Boğaz bağlantısına aktarma sunar. Ayrıca TEM otoyoluna yakınlık, Anadolu yakasında yük/iş erişimini güçlendirir. Raylı sistem erişimi mahalledeki arsa değerini ve dönüşüm cazibesini yükselten önemli bir faktördür.
Dudullu dönüşüm bölgesi kapsamında.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Ümraniye geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Ümraniye’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Cemil Meriç imar durumu sorgula