Ahmediye'ye özgü, ilan edilmiş tek bir emsal (KAKS) değeri yoktur; inşaat hakkı parselin imar durumuna göre değişir ve fizibilite ile netleşir. Külliye çevresi ile Gündoğumu Caddesi hattında yoğunlaşan tescilli/koruma parsellerinde kat ve gabari sınırları sıkı olabildiğinden, bu parsellerde "yüksek kat" beklentisi gerçekçi değildir. Kesin hak için parselin imar durumu belediyeden alınmalıdır — Üsküdar Belediyesi imar sistemi (e-Plan / İmar Sorgulama) — yapıyo otomatik emsal entegrasyonu ile sorgulanabilir.
Ahmediye'de dönüşüm "bina bazlı 6306" aşamasındadır: mahalle İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu kapsamındaki 20 Üsküdar mahallesinden biri olsa da, riskli yapı tespiti ve yenileme her bina için ayrı yürür. Ahmediye'ye özgü ilan edilmiş bir riskli alan/rezerv alan sınırı veya toplu proje bulunmadığından, karar ve süreç bina bazında ilerler. 6306'da yıkım ve yeniden yapım kararı maliklerin 2/3'ü ile değil, arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan fazlası, P+1) ile alınır; sürece katılan malike komisyon çıkmaz, gelir müteahhit tarafındandır. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Ahmediye mahallesine ÖZGÜ, ilan edilmiş resmî bir imar uygulaması, riskli alan veya rezerv yapı alanı ilanı ya da bekleyen bir plan askısı bulunmuyor; dönüşüm bina bazlı olarak 6306 sayılı Kanun ile ilerliyor. Üsküdar Belediyesi'nin resmî Ahmediye mahalle sayfasında (nüfus ~25.000) hiçbir dönüşüm/riskli alan içeriği yer almıyor; Üsküdar'ın riskli alan / rezerv yapı alanı veya toplu kentsel dönüşüm kapsamındaki mahalleleri Kirazlıtepe, Ferah, Küplüce, Mehmet Akif Ersoy, Valide-i Atik, Bulgurlu ve Yavuztürk gibi mahallelerdir ve Ahmediye bu listelerde geçmez. Buna karşılık Ahmediye, İBB'nin 'riskli yapılara ilişkin plan notu' değişikliğinin kapsadığı ve 1/5000 Nazım İmar Planı onaylı 20 Üsküdar mahallesinden biridir; yani riskli yapı tespiti alan tekil binalar mevcut yapılaşma hakkını koruyarak yerinde dönüşebilir. (Bakanlıkça 15.09.2021–15.10.2021'de askıya çıkan 'Üsküdar Meydanı ve Yakın Çevresi' imar planı ise Üsküdar İskelesi/meydan çevresindeki kamusal alan düzenlemesidir; resmî plan sınırında Ahmediye anılmaz ve konut binalarını kapsamaz.)
Ahmediye'de dönüşüm 'alan' değil 'bina' ölçeğinde yürür. Bir veya birkaç malik, binası için Bakanlıkça lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırır; rapor kesinleşince bina 6306 kapsamına girer. Yıkım ve yeniden yapım kararı için TÜM maliklerin onayı gerekmez — karar, arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan fazlası, P+1) ile alınır; karara katılmayan paydaşlar için kanuni süreç işletilir. İBB riskli yapı plan notu sayesinde çoğu binada mevcut emsal/kat hakkıyla, ayrı bir imar planı değişikliği beklemeden ruhsat alınabilir; malikler kira yardımı veya kredi faiz desteği ile harç/vergi istisnalarından yararlanır. Pratik sonuç: komşularınızın ya da belediyenin toplu bir ilan yapmasını beklemeden süreci kendi binanız için başlatabilirsiniz.
Ahmediye, Üsküdar'ın tarihi çekirdeğinde, Ahmediye Külliyesi (1722) ve Gündoğumu Caddesi hattı çevresinde yoğunlaşan eski bir dokuya sahiptir; mahalle içinde çok sayıda tescilli Osmanlı yapısı (cami, medrese, sebil, çeşme) bulunur. Konut stoku ağırlıkla eski/orta yaşlı betonarme ile tarihi yapı karışımıdır; nüfusun 2008'den bu yana yaklaşık 9.800'den 8.200'e gerilemesi yaşlanan yapı stokuyla uyumlu bir eğilimdir. Deprem açısından Üsküdar, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakın konumdadır; risk bina özelinde değişir ve kesin değerlendirme ancak yapı bazında riskli yapı tespitiyle netleşir.
Ahmediye, Üsküdar meydanına ve iskele bölgesine yürüme mesafesindeki merkezi bir konumdadır. M5 metrosunun Üsküdar istasyonu, Marmaray Üsküdar istasyonu ve Şehir Hatları vapur iskeleleri buradan erişilebilir; metro Anadolu yakası aksına, Marmaray ise doğrudan Avrupa yakasına bağlantı verir. Bu çoklu raylı ve deniz erişimi, Doğancılar/Gündoğumu üzerinden ana akslara yakınlıkla birleşince, mahallenin arsa değerini Üsküdar ortalamasının üzerinde tutan başlıca etkendir.
Mahalle adını, Üsküdar'ın Osmanlı dokusunu temsil eden 1722 (Lale Devri) tarihli Ahmediye Külliyesi'nden alır; cami-tevhidhane, medrese, kütüphane, sebil ve çeşmelerden oluşan bu külliye ile Gündoğumu Caddesi hattı, bugün hâlâ ayakta olan tescilli Osmanlı yapı topluluğudur.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Ahmediye imar durumu sorgula