Selimiye için ilan edilmiş, mahalleye özgü tek bir emsal (KAKS) değeri yoktur; yapılaşma hakkı parsele göre değişir ve fizibilite ile belirlenir. Selimiye Camii/Külliyesi ve Selimiye Kışlası gibi tescilli eserlerin çevresindeki parseller Koruma Kurulu kısıtlarına tabidir; bu alanlarda kat/gabari sınırları sıkı olabilir. Kesin hak için parselin güncel imar durumu (Üsküdar Belediyesi İmar Sorgulama / e-Plan) esas alınır.
Mahallede dönüşüm ağırlıklı olarak 6306 sayılı Kanun kapsamında, bina bazlı ve yerinde yenileme biçiminde yürür. Riskli yapı tespiti yaptıran maliklerde İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu yerinde yenilemeyi kolaylaştırır. 6306'da dönüşüm kararı arsa payının salt çoğunluğu (yarıdan fazlası, P+1) ile alınır; malike komisyon çıkmaz, gelir müteahhitten sağlanır. Tescilli anıt ve çevrelerindeki parsellerde süreç ayrıca Koruma Kurulu onayına bağlıdır. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Selimiye Mahallesi'ne ÖZGÜ ilan edilmiş bir kentsel dönüşüm alanı, riskli alan veya rezerv yapı alanı bulunmuyor; mahalle genelini kapsayan, ilan edilmiş bir imar uygulaması/plan askısı da yoktur. Dönüşüm bina bazlı 6306 sayılı Kanun ile ilerler. İBB'nin Aralık 2020'de onayladığı 'riskli yapılara ilişkin plan notu', İBB Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nün resmî listesinde Selimiye'nin de aralarında olduğu 20 Üsküdar mahallesini kapsar ve ilçenin ilgili 1/1000 uygulama imar planlarına (ör. 15.09.1997 onaylı plan dâhil beş ayrı Üsküdar uygulama imar planına) işlenmiştir; bu not, riskli yapı tespiti yapılmış binalarda mevcut yapılaşma hakkını koruyarak yerinde dönüşümü mümkün kılar. Öte yandan Selimiye Kışlası tescilli anıttır ve çevresi koruma alanıdır; sahile ve Kışla'ya yakın parsellerde Boğaziçi Kanunu (2960) ile sit/koruma kısıtları yükseklik ve yoğunluğu sınırlayabilir, projeler ilgili Koruma Bölge Kurulu iznine tabi olabilir. Parsel bazlı imar planı değişiklikleri İBB/Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü askı sürecinden geçer (ör. 296 ada 21 parsel 01.09.2022 onaylı; 1335 ada 172 parsel 23.10.2019 onaylı plan değişiklikleri) — bunlar tek parseli ilgilendiren teknik değişikliklerdir, mahalle çapında bir dönüşüm ilanı değildir.
Malik açısından bu, dönüşümün 'mahalle topluca ilan edildi' değil 'her bina kendi kararını verir' biçiminde işlediği anlamına gelir. Önce Bakanlık lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılır ve rapor tapuya işlenir; ardından 6306 kapsamında kat malikleri arsa payının salt çoğunluğu (yarıdan fazlası, P+1) ile dönüşüm kararı alır — 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun'la eski 'üçte iki' koşulu kaldırılmıştır. Riskli yapı tespiti yapılan binada plan notu, taban imar hakkı kısıtlı olsa bile mevcut gabariyle yerinde yeniden yapımı mümkün kılabilir; yıkım-yeniden yapım döneminde malik 18 aya kadar kira (taşınma) yardımından ya da faiz destekli krediden yararlanabilir. Ancak Selimiye Kışlası/sahil koruma sınırındaki parsellerde yükseklik ve yoğunluk Boğaziçi ve koruma mevzuatıyla sınırlıdır ve projeler ilgili Koruma Bölge Kurulu onayına tabi olabilir. Bu nedenle kesin yapılaşma hakkı, parselin koruma statüsü + güncel imar durumu + parsele özel fizibilite ile netleşir.
Selimiye, III. Selim döneminde ızgara/dik-sokak planıyla kurulmuş, düzenli tasarlanmış erken mahallelerden biridir; dokusunda tarihi kagir/ahşap yapılarla orta katlı apartmanlar bir arada bulunur. Üsküdar, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakın konumdadır; kıyıya yakın kesimlerde zemin görece sağlam kabul edilse de deprem riski bina özelinde değişir ve eski yapı stoku öne çıkar. Kesin değerlendirme için her bina için ayrı ayrı zemin/statik inceleme (riskli yapı tespiti) gerekir; ilçe geneli değerlendirme bağlayıcı değildir.
Selimiye, güçlü bir ulaşım kavşağında yer alır: Harem vapur iskelesi yürüme mesafesinde, Marmaray ve M4 metrosunun Ayrılık Çeşmesi durağı ise yaklaşık 15 dakikadır. Harem sahil yolu üzerinden 15 Temmuz Şehitler (Boğaziçi) Köprüsü ve O-1/D-100 bağlantısı, çok sayıda otobüs hattıyla da Kadıköy ve Üsküdar merkez (Marmaray + M5 Üsküdar-Çekmeköy metrosu) kolay erişilir. Bu çok modlu erişilebilirlik ve kıyıya yakın tarihi konum, mahallede arsa değerini yukarı çeken temel etkendir.
Selimiye Kışlası, Kırım Savaşı sırasında Florence Nightingale'in modern hemşireliğin temellerini attığı askerî hastane olarak tanınır; mahalle ayrıca III. Selim döneminde birbirini dik kesen sokaklarıyla kentsel ölçekte, ızgara planla tasarlanmış erken örneklerden biri olmasıyla öne çıkar.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Selimiye imar durumu sorgula