Kuzguncuk, Boğaziçi Kanunu etki alanında ve tarihi/kentsel sit dokusu içindedir; mahalleye özgü ilan edilmiş tek bir emsal (KAKS) sayısı yoktur. Yapılaşma hakkı parsele, tescil durumuna, sit/koruma kuruluna ve Boğaziçi mevzuatına göre değişir ve kat/gabari sınırları sıkıdır; sabit bir emsal sayısı beklemek yanıltıcı olur. Gerçek hak, parselin tapu ve koruma durumuna göre fizibilite ile belirlenir — Üsküdar Belediyesi imar sistemi (e-Plan / İmar Sorgulama) → yapıyo otomatik emsal entegrasyonu bu sorguyu kolaylaştırır.
İBB'nin 2016'da (19 Mart 2016, oyçokluğuyla) onayladığı 1/5000 ölçekli koruma amaçlı revizyon nazım imar planı, Kuzguncuk'un bir kısmını 3. etapta kapsar. Buna ek olarak, riskli tespit edilen binalarda 6306 kapsamında mevcut yapılaşma hakları korunarak yerinde dönüşüm mümkün olabilir. Yine de Kuzguncuk'ta belirleyici çerçeve koruma mevzuatıdır: Boğaziçi Kanunu ve sit statüsü nedeniyle projeler kurul onayıyla ve sıkı kat/gabari sınırları içinde ilerler. Riskli yapı tespiti bina bazlı yapılabilir; 6306 kapsamında yenileme kararı ise malikler arasında arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan fazla, P+1) ile alınır ve malike komisyon çıkmaz. Ayrıca İstanbul Büyükşehir Belediyesi Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüğü kaydına göre Kuzguncuk ve İcadiye mahallelerini BİRLİKTE kapsayan 8,8 hektarlık bir alan 24.07.2018'de "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" ilan edilmiştir ve çalışmalar sürmektedir. Bu statü 6306'nın riskli alan ve rezerv yapı alanı statülerinden FARKLIDIR; koruma mevzuatını ortadan kaldırmaz, onunla birlikte işler. Parselinizin bu 8,8 hektarlık sınır içinde kalıp kalmadığı idareden teyit edilmelidir. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Kuzguncuk için mahalleye ÖZGÜ, resmî bir dönüşüm ilanı MEVCUTTUR. İBB, 24.07.2018'de Kuzguncuk ve İcadiye mahallelerinde ~8,8 hektarlık (kamuoyunda ~89.000 m² olarak anılan) alanı 5393 sayılı Belediye Kanunu md.73 kapsamında 'Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı' ilan etmiştir; alan Gümüşyolu–Türk Hatun–Azizbey–Kayıkçı Şükrü sokaklarıyla sınırlı, Bağlarbaşı Korusu bitişiğinde ve büyük ölçüde İBB/kamu mülkiyetindedir. İBB Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü sayfasında bu alan bugün de 'çalışmalar devam etmektedir' olarak listelenmektedir. Alanın simge parçası olan Kuzguncuk Bostanı (İlya'nın Bostanı) sonradan kültür varlığı olarak tescillenip parka çevrilmiş, üzerine planlanan özel okul projesi koruma komisyonunca reddedilmiştir. Ayrıca Kuzguncuk'u da içeren 'Üsküdar Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgeleri Koruma Amaçlı Revizyon Nazım İmar Planı'nın 3. etabı, İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 4. İdare Dava Dairesi'nce plan notlarındaki belirsizlik gerekçesiyle kısmen iptal edilmiştir. Tüm bu süreçlerin üzerinde belirleyici çerçeve Boğaziçi Kanunu (2960) + kentsel sit rejimidir.
Maliğe anlamı: Kuzguncuk 'hiçbir resmî ilan yok, her şey tamamen bina bazlı' bir mahalle değildir — 2018'de ilan edilmiş bir Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı vardır. Ancak bu ilan ağırlıkla kamu taşınmazlarını ve kamusal kullanımları hedeflemekte; simge parçası bostan korunarak parka çevrilmiş, 3. etap koruma planı ise mahkemece kısmen iptal edilmiştir. Yani 'alan ilanıyla topluca yık-yap' beklentisi gerçekçi değildir. Özel bir konut açısından asıl belirleyici olan Boğaziçi Kanunu + kentsel sit rejimidir: bina tek tek 6306 riskli yapı yoluyla ve Koruma Bölge Kurulu (KVKBK) onaylı projeyle yenilenir; İstanbul geneli (Aralık 2020) riskli yapı plan notu Üsküdar'da mevcut yapılaşma hakkını koruyarak yerinde dönüşümü desteklese bile kütle, kat adedi, cephe ve ahşap doku korunur, emsal artışı/yüksek kat beklenmez. Parselinizin 2018 alan sınırı içinde olup olmadığını İBB Askı Plan (planaski.ibb.gov.tr) ada/parsel sorgusundan veya Üsküdar Belediyesi İmar Müdürlüğü imar durumu belgesinden doğrulayın.
İBB açık verisinden, mahalle geneli. Tek bir binanın riskli olup olmadığını göstermez.
Deprem senaryosu (İBB, 7,5 Mw, gece): ağır ya da çok ağır hasar öngörülen 20 bina, orta hasar 109, hafif hasar 264. Bu tek bir senaryonun modellemesidir; olacakları göstermez.
Binanızın durumu için ücretsiz ön fizibilite; riskli olup olmadığını ise yalnız lisanslı kuruluşun yapacağı riskli yapı tespiti söyler.
Kaynak: İBB Açık Veri — Mahalle Bazlı Bina Analiz Verisi (2016-2017 MAKS, 20 kattan az yapılar); İBB Açık Veri — Deprem Senaryosu Analiz Sonuçları (7,5 Mw, gece senaryosu). İBB Açık Veri Lisansı kapsamında kullanılmıştır. Envanter 2016-2017 fotoğrafıdır; sonra yıkılan ya da yapılan binaları yansıtmaz.
Semtin dokusu ağırlıkla düşük katlıdır; İcadiye Caddesi ve yan sokaklarda cumbalı, renkli ahşap Osmanlı köşk/ev örnekleri yer alır ve bunların bir bölümü "korunması gerekli kültür varlığı" olarak tescillidir. Bu ahşap ve yığma yapı stoku hem tarihi değer taşır hem de deprem dayanımı açısından bina özelinde titiz değerlendirme gerektirir. Üsküdar, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakınlığıyla anılan ilçelerdendir; risk her binaya göre değişir, vadi tabanı ile eğimli kesimlerde zemin koşulları farklılaşabilir — bağlayıcı sonuç ancak parsel bazlı zemin etüdü ve risk tespitiyle çıkar.
Kuzguncuk'un raylı sistem erişimi Üsküdar aktarması üzerinden sağlanır: Marmaray ve M5 (Üsküdar–Sancaktepe yönü) hatlarına Üsküdar'dan bağlanılır; semte en yakın metro durağı ise yürüme mesafesindeki Fıstıkağacı'dır (M5, yaklaşık 15 dk yürüyüş). Sahil hattından 15 ve 15 serisi otobüsler Üsküdar ile birkaç dakikalık bağlantı kurar; semt ayrıca 15 Temmuz Şehitler (Boğaziçi) Köprüsü ve boğaz sahil aksına yakındır. Merkeze yakınlık ile korunmuş tarihi dokunun birleşimi konut/arsa değerini yüksek tutar; koruma kısıtları arzı sınırladığı için fiyat, yapılaşma hakkından çok konum ve nadirlik primiyle şekillenir.
Kuzguncuk, renkli ahşap evleri, arnavut kaldırımları ve çınarlarıyla dizi/film platosu olarak sık kullanılan (Perihan Abla'dan bu yana), sinagog–kilise–cami komşuluğunun sürdüğü İstanbul'un en özgün mahallelerindendir; tarihi Kuzguncuk Bostanı da semtin simgelerinden biridir.
Bulunduğunuz aşamaya göre bir sonraki adım farklı. Üçü de ücretsiz, kayıt istemez.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Yarısı Bizden (yalnız İstanbul) yürürlükteki karara göre 31 Aralık 2026'da sona eriyor; 31 Aralık 2027'ye uzatıldığı 07.09.2026'da açıklandı, resmî karar henüz yayımlanmadı. Kritik olan başvuru değil, riskli yapı onayıdır: karara göre hibe ve kredi sözleşmesi, 31 Aralık 2026'ya kadar 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak onaylanan binalar için yapılabilir. Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Kuzguncuk imar durumu sorgula