Zeynep Kamil için ilan edilmiş, mahalleye özgü tek bir emsal (KAKS) değeri yoktur; yapılaşma hakkı Üsküdar Merkez 1/5000 nazım planı ve alt ölçek uygulama planlarıyla parsel bazında belirlenir. Net emsal, parselin ada/pafta durumuna ve yürürlükteki plana göre değişir. Sayı uydurmuyoruz: kesin emsal için Üsküdar Belediyesi İmar Sorgulama/e-Plan sorgusu ve parsel bazlı fizibilite gerekir.
Zeynep Kamil, koruma amaçlı sit statüsündeki Boğaz köyleri (Kuzguncuk, Beylerbeyi, Çengelköy vb.) arasında değildir; dönüşüm burada daha çok tekil riskli yapı tespitiyle bina ölçeğinde ilerler. İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği Üsküdar'ı ve bu mahalleyi de kapsar; tespit edilmiş binaların yenilenmesine zemin hazırlar. Zeynep Kamil'de baskın dönüşüm modeli bugün parsel/bina ölçeğinde görünmektedir; net yapılaşma koşulları parselin planına göre değişir. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Zeynep Kamil'e özgü, mahalle ölçeğinde ilan edilmiş resmî bir imar uygulaması, plan askısı, kentsel dönüşüm alanı, riskli alan veya rezerv yapı alanı bulunmuyor; dönüşüm bina bazlı 6306 sayılı Kanun ile ilerler. Üsküdar'da riskli alan ilanları yalnızca belirli bölgelerde yapılmıştır (örneğin Çamlıca Camii çevresi — Kirazlıtepe ve Ferah mahalleleri; 8 Ocak 2018 Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edildi); Zeynep Kamil bu kapsamda değildir. İBB Meclisi'nin Aralık 2020'de İstanbul geneli kabul ettiği 'Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu' Zeynep Kamil dâhil imar planı bulunan Üsküdar mahallelerinde de geçerli olup, riskli yapı tespiti yapılan binalarda binanın mevcut (ruhsat tarihindeki) yapılaşma hakkını koruyarak yerinde dönüşümü teşvik eder. Üsküdar Belediyesi de 12 Haziran 2024'teki Zeynep Kamil mahalle buluşmasında mahalleye özel bir ilan değil; hak eşitliği ve Kent AŞ/Kentaş üzerinden ücretsiz danışmanlık gibi genel dönüşüm yaklaşımını aktarmıştır. Parsel/ada ölçeğinde münferit imar planı değişiklikleri zaman zaman askıya çıkabilir, ancak bunlar tekil taşınmaz işlemleridir; mahalle geneli bir dönüşüm süreci değildir.
Malik için bu durum, dönüşümün bir 'mahalle sırası'na bağlı olmadığı anlamına gelir: Zeynep Kamil'de her bina kendi takvimini işletir. İşleyiş şöyledir — (1) malik, binası için Bakanlık lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırır; (2) rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünce onaylanıp tapuya işlenir ve maliklere tebliğ edilir; (3) tebligattan sonra maliklerin arsa payı salt çoğunluğu (P+1, yani yarıdan bir fazla hisse) ile dönüşüm/ortak karar alınır; (4) yıkım ve yeniden yapım süreci başlar. Yaygın 'üçte iki (2/3) gerekir' inancı güncel mevzuatta geçerli değildir; 6306 sayılı Kanun'da 2023'teki değişiklikten (7471 sayılı Kanun) bu yana eşik, arsa payı salt çoğunluğudur. Süreci başlatmak için resmî bir alan ilanı beklemeye gerek yoktur.
Mahalle, Üsküdar'ın erken yerleşmiş merkez dokularından olup yapı stoku ağırlıkla orta katlı, 20-40 yıllık betonarme apartmanlardan oluşur (piyasa ilanlarında ortalama bina yaşı yaklaşık 17 ve üzeri). Anadolu yakasında, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı etki alanında bulunan Üsküdar'da deprem riski bina özelinde değişir; eski ve zemin etüdü yetersiz yapılar 6306 kapsamında öncelikli adaylardır. Eğimli topografyada zemin ve istinat koşulları parselden parsele farklılaşabildiğinden kesin risk, bina bazlı riskli yapı tespiti ile belirlenir.
Zeynep Kamil, Üsküdar merkezine yürüme/kısa araç mesafesindedir; merkezde Marmaray, M5 Üsküdar-Sultanbeyli metrosunun Üsküdar terminali ve şehir hatları vapur iskelesi bir arada bulunur. M5 metrosunun Bağlarbaşı ve Fıstıkağacı istasyonları mahalleye en yakın raylı erişim noktalarıdır. Nuhkuyusu-Dr. Fahri Atabey aksları üzerinden D-100 (E-5) ve Boğaz köprüleri bağlantısıyla oluşan çok modlu ulaşım erişimi, arsa değerini destekleyen başlıca etkendir.
Mahalleye adını veren tarihî Zeynep Kamil Kadın ve Çocuk Hastalıkları Eğitim ve Araştırma Hastanesi bu mahallededir; semt bu köklü sağlık ve vakıf kimliğiyle tanınır.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Zeynep Kamil imar durumu sorgula