Kandilli için ilan edilmiş, mahalleye özgü tek bir emsal (KAKS) değeri yok; parsele göre değişir ve fizibilite ile belirlenir. Mahalle Boğaziçi Kanunu (2960) etki alanında ve koruma amaçlı imar planı kapsamında olduğundan yapılaşma hakkı parsel bazında, planın plan notlarına ve sit/koruma kısıtlarına göre çıkar. Kat adedi ve gabari sınırlıdır (örneğin Rasathane kampüsü için hazırlanan planda yükseklik 5 kat ile sınırlandı); bu nedenle "yüksek kat" beklentisi bu mahallede yanıltıcı olur. Kesin hak, parselin plan durumu ve fizibilite ile netleşir.
Kandilli, İBB'nin 2016 koruma amaçlı revizyon nazım imar planıyla dönüşüme açılan 16 Üsküdar mahallesinden biri. Riskli yapı tespiti yapılmış binalarda mevcut yapılaşma hakkı korunarak yerinde dönüşüm öne çıkıyor. Bakanlığın 2023'te onayladığı gerigörünüm/etkilenme bölgesi plan hükmü değişikliği sürecinin de gösterdiği gibi, dönüşüm burada bina/parsel bazında ve koruma onaylarına tabi ilerliyor; toplu, yüksek yoğunluklu bir kentsel dönüşüm sahası değil. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Kandilli, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'nun tanımladığı Boğaziçi Alanı içindedir; parseller 'sahil şeridi / öngörünüm / gerigörünüm / etkilenme' bölgelerine ayrılır ve mahalle Boğaziçi Doğal ve Tarihi Sit Alanı sınırları içindedir. Kandilli, Üsküdar Boğaziçi Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgeleri Koruma Amaçlı Revizyon İmar Planı'nın (16 mahalle, 3 etap) 2. Etabında yer alan mahallelerdendir; yani mahalleye özgü, ilan edilmiş özel bir imar/koruma planı rejimi VARDIR. Buna karşılık Kandilli'ye özgü YENİ bir 'riskli alan', 'rezerv yapı alanı' veya 3194 md.18 imar uygulaması ilanı bulunmuyor; dönüşüm mahalle çapında toplu bir ilanla değil, bina/parsel bazında 6306 ile, koruma amaçlı plan sınırları ve İstanbul Koruma Bölge Kurulu onayları altında ilerler. İBB'nin Aralık 2020'de onayladığı İstanbul geneli 'riskli yapı (ilave) plan notu' Üsküdar'da da uygulanır ve riskli yapı tespiti olan binada mevcut yapılaşma hakkını koruyarak yerinde dönüşümü teşvik eder.
Kandilli'de bir maliğin dönüşüm hakkı, parselinin hangi Boğaziçi bölgesinde kaldığına bağlıdır: sahile yakın öngörünüm bölgesinde yeni yapılaşma hakkı çok sınırlıdır ve büyük ölçüde kamuya açık rekreasyon/turizm yapılarıyla sınırlanır; yamacın üst kısmındaki gerigörünüm/etkilenme bölgesinde ise Koruma Amaçlı Revizyon İmar Planı düşük emsal ve sınırlı katla yerinde dönüşüme izin verir. Karar mekanizması diğer mahallelerle aynıdır (riskli yapı tespiti + arsa payı salt çoğunluğu, P+1); fakat sit alanı nedeniyle her yıkım ve yeni yapı ayrıca İstanbul Koruma Bölge Kurulu onayına tabidir; bu ek onaylar süreci klasik bir mahalleye göre uzatır. 2023'teki Bakanlık plan-notu değişikliği 1. Etap içindir; Kandilli'nin bulunduğu 2. Etaba ait plan çalışmaları İBB'de sürmektedir. Somut örnek: Kandilli Özevim Sitesi, 2019 (Silivri merkezli) depreminde ağır hasar gören blok sonrası riskli yapı tespitiyle 6306 kapsamında, tamamı hak sahiplerine ait olacak şekilde yenilenmiştir (bina bazlı süreç). Ayrıca Boğaziçi öngörünümünü İmar Barışı kapsamına alan düzenleme Anayasa Mahkemesi'nce iptal edildiğinden, ruhsatsız/kayıt dışı yapıların statüsünün dönüşümden önce çözülmesi gerekir.
Kandilli'nin yapı stoku ağırlıklı olarak eski; tarihi ahşap köşkler, yalılar ve orta-ileri yaşlı betonarme yapılar bir arada bulunuyor. Kandilli Rasathanesi kampüsündeki 1964–1980 arası inşa edilmiş bazı kamu binalarının bile (personel lojmanı, atölye, Deprem Araştırma Merkezi, meteoroloji binası vb.) deprem performans analizinde "riskli yapı" çıkması, semtteki stokun yaşını gösteren çarpıcı bir örnek. Zemin açısından mahallenin bir bölümü görece sağlam kabul edilse de eğimli kesimlerde heyelan riski gündeme getiriliyor — risk her zaman bina ve parsel özelinde değerlendirilmeli, ilçe geneli değerlendirme bağlayıcı değil.
Kandilli'nin toplu ulaşımı ağırlıklı olarak Boğaz'a dayanıyor: Kandilli iskelesinden vapur/Boğaz hattı seferleri ve otobüs hatları (Çengelköy–Kuleli–Kandilli aksı) semti besliyor. Mahalle içinde metro ya da Marmaray istasyonu yok; en yakın raylı bağlantılar Üsküdar Meydanı'ndaki Marmaray ve M5 Üsküdar–Çekmeköy/Samandıra metro hattı. Karayolunda Fatih Sultan Mehmet (2.) Köprüsü ve O-2/TEM bağlantısı yakın, ancak semtin dar, eğimli ve korumalı dokusu ulaşımı sınırlayan bir faktör. Bu yüzden arsa değerini yükselten esas unsur ulaşım kolaylığından çok Boğaz manzarası, sit prestiji ve düşük yoğunluk.
Boğaziçi Üniversitesi'ne bağlı Kandilli Rasathanesi ve Deprem Araştırma Enstitüsü kampüsündeki bazı binalar deprem performans analizlerinde "riskli yapı" çıktı; deprem araştırmasının yürütüldüğü kampüsün kendi binalarının yenilenmesi gerekmesi, semtteki eski yapı stokunun yaşını simgeleyen dikkat çekici bir örnek.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Kandilli imar durumu sorgula