Kısıklı'ya özgü, ilan edilmiş tek bir emsal (KAKS) sayısı yoktur; yapılaşma hakkı parsele göre değişir ve fizibiliteyle belirlenir. Mahalle Boğaziçi Gerigörünüm/Etkilenme Bölgesi kapsamında olduğundan kat, gabari ve yoğunluk 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ve koruma amaçlı imar planlarıyla sınırlanır — bu bölgede "yüksek kat" beklentisi gerçekçi değildir. Kesin hak, binaya/parsele özel imar durumu ve fizibiliteyle netleşir.
Kısıklı, 16 mahalleyi kapsayan 3 etaplı Boğaziçi koruma amaçlı revizyon nazım imar planında 3. etapta bulunur; plan Mart 2016'da İBB Meclisi'nce kabul edilmiş, ancak 3. etaptaki kısmi yargı iptali nedeniyle uygulama parçalı ilerlemiştir. Bina ölçeğinde dönüşüm, 6306 sayılı Kanun'la riskli yapı tespiti üzerinden yürür; İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliğinin kapsadığı Üsküdar mahalleleri arasında Kısıklı da bulunur. Boğaziçi koruma statüsü nedeniyle kat/gabari sıkı sınırlıdır; ilan edilmiş bir riskli alan/rezerv alan ilanı bu mahalle için teyit edilememiştir, dönüşüm ağırlıkla bina bazlıdır. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Kısıklı'nın dönüşümü iki ayrı resmî rejimin kesişiminde ilerliyor. (1) Alan ölçeğinde YENİ bir plan var: Kısıklı'nın bir kısmı, İBB'nin 21.07.2025 onaylı, 'Bulgurlu ve Cumhuriyet Mahallelerinin Tamamı ile Kısıklı, Ferah ve Küçük Çamlıca Mahallelerinin Bir Kısmına İlişkin' yaklaşık 315 hektarlık 1/5000 Nazım İmar Planı kapsamına alındı. Bu plan, bölgede daha önce yürürlükte olan 11.08.1998 tasdikli Bulgurlu-Kısıklı tabanın yerine hazırlandı; ilk halk toplantısı 25.10.2023'te Özanakent Sitesi'nde yapıldı, onaylı plan itirazlar için 10.10.2025-10.11.2025 tarihleri arasında 1 ay süreyle İBB tarafından askıya çıkarıldı (ikinci askı). Kısıklı'nın Boğaziçi'ne bakan diğer kesimi ise Boğaziçi Gerigörünüm/Etkilenme Bölgesi koruma amaçlı imar planı rejimine tabidir. (2) Bina ölçeğinde dönüşüm ise 6306 riskli yapı yoluyla, İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu kapsamında yürüyor. NOT: Kısıklı'ya özgü ilan edilmiş bir 'riskli alan' veya 'rezerv yapı alanı' Cumhurbaşkanı/Bakanlık kararı resmî kaynaklarda bulunmadı (Üsküdar'daki rezerv örneği Çengelköy'de — 2631 ada 1 parsel, Bakanlık 10.10.2022 kararı — Kısıklı'da değil).
Malik için ilk ve en kritik adım, parselinin hangi plana bağlı olduğunu belediyeden teyit etmektir: yeni onaylı 1/5000 Nazım İmar Planı alanı mı, yoksa Boğaziçi koruma alanı mı? Çünkü emsal ve kat hakkı buna göre değişir. 1/5000 nazım plan yalnız genel çerçeveyi çizer; parsel bazındaki kesin yapı hakları 1/1000 uygulama imar planıyla netleşir, o güne dek bazı haklar askıda sayılabilir. Plan itiraz/askı süreci sürdüğü için sınırlar ve haklar kesinleşene kadar değişebilir. Bina ölçeğinde 6306 riskli yapı süreci bu plan çalışmasından bağımsız işletilebilir; İBB'nin riskli yapı plan notu mevcut yapılaşma hakkını koruyarak yerinde dönüşümü teşvik eder ve 6306 ortak kararı arsa payının salt çoğunluğu (P+1, yarıdan fazlası) ile alınır.
Kısıklı'nın yapı stoku, Çamlıca eteklerinin eğimli arazisinde ağırlıkla orta ve ileri yaşlı betonarme apartmanlar ile az katlı/müstakil yapılardan oluşur. Üsküdar, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakınlığıyla anılan Anadolu yakası ilçelerindendir; eğimli iç kesimlerde zemin/heyelan hassasiyeti ve eski yapı stoku öne çıkabilir. Ancak deprem riski bina özelinde değişir; ilçe geneli değerlendirme bağlayıcı değildir, kesin karar için binaya özel riskli yapı tespiti (6306) gereklidir.
M5 (Üsküdar–Samandıra) sürücüsüz metro hattının Kısıklı istasyonu mahalle merkezindedir; Altunizade ile Bulgurlu durakları arasında yer alır ve Üsküdar sahiline raylı erişim ile Marmaray aktarması sağlar. Kısıklı Meydanı, Libadiye ve Alemdağ caddelerini birbirine bağlayan tarihi bir ulaşım düğümüdür; komşu Altunizade kavşağı (O-1 çevre yolu) üzerinden 15 Temmuz Şehitler Köprüsü ve otoyol bağlantılarına yakındır. Metro istasyonu ve köprü erişimi arsa değerini yukarı çeken güçlü etkenlerdir; buna karşın Boğaziçi koruma kısıtı yapılaşma yoğunluğunu sınırladığından değer, imar hakkından çok konum ve erişilebilirlikle şekillenir.
Mahalle sınırları içinde İBB Çamlıca Sosyal Tesisleri ile Nurbaba Tekkesi ve Selami Baba türbesi yer alır; Kısıklı, Küçük ve Büyük Çamlıca tepeleri gibi İstanbul'un gözde mesire alanlarına komşudur (Vikipedi).
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Kısıklı imar durumu sorgula