Cumhuriyet için ilan edilmiş, mahalle geneline uygulanan tek bir emsal (KAKS) değeri yoktur; yapılaşma hakkı, parselin bulunduğu imar adasına ve 2024-2026'da onaylanan güncel nazım/uygulama imar planlarına göre değişir. Kesin emsal ve haklar parsel bazında imar durumu ve fizibilite ile belirlenir — yapıyo, Üsküdar Belediyesi imar sistemi (e-Plan / İmar Sorgulama) otomatik emsal entegrasyonuyla parsele özgü değeri çeker.
Mahalle, İBB riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği kapsamındadır ve dönüşüm ağırlıklı olarak riskli yapı tespiti alan binalarda, malik-müteahhit anlaşmasıyla bina bazlı ilerler. Bunun üstüne, Bulgurlu ile Cumhuriyet'in tamamını kapsayan 2024-2026 onaylı yeni nazım ve uygulama imar planları yürürlüğe girmekte olduğundan, yapılaşma koşulları bu güncel planlarla netleşmektedir. 6306'da dönüşüm kararı, komşuların tamamının imzasıyla değil, arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan fazlası) ile alınır. Malik dönüşümde komisyon ödemez; gelir müteahhitten karşılanır. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Cumhuriyet Mahallesi'ne özgü, resmî kaynakta (İBB Şehir Planlama Müdürlüğü) doğrulanmış bir imar planlama süreci yürümektedir. İstanbul 9. İdare Mahkemesi'nin 08.10.2021 tarihli kararıyla (2021/1527 E., 2021/1652 K.) 11.08.1998 onaylı eski 'Kısıklı-Bulgurlu' 1/5000 Nazım ve 1/1000 Uygulama İmar Planları iptal edilince, Bulgurlu ve Cumhuriyet Mahallelerinin TAMAMINI (Kısıklı, Ferah ve Küçük Çamlıca'nın bir kısmıyla birlikte) kapsayan yaklaşık 315 hektarlık yeni 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı 21.10.2024'te onaylandı. Plan 2025 boyunca askı, İBB Meclisi (18.07.2025 tarihli 874 sayılı karar ile tadilen uygun) ve İBB Başkanı onayı (21.07.2025) aşamalarından geçti; buna bağlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı süreci de 2026'da yürütülmektedir. ÖNEMLİ: Bu, Cumhuriyet için ilan edilmiş bir 'riskli alan' veya 'rezerv yapı alanı' DEĞİLDİR; Üsküdar'da rezerv/3194 md.18 türü uygulamalar ilçedeki bazı münferit parseller için gündeme gelse de, Cumhuriyet Mahallesi'nin tamamını topluca kapsayan bir riskli/rezerv alan ilanı bulunmamaktadır. Cumhuriyet'te dönüşüm, İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu kapsamında bina bazlı 6306 ile ilerler; söz konusu yeni imar planı ise mahallenin yapılaşma haklarını güncelleyen ayrı bir planlama sürecidir.
Malik açısından: Cumhuriyet'te dönüşüm hâlâ BİNA BAZLI işler. Riskli yapı tespiti yaptırılır ve karar, tapudaki arsa payının salt çoğunluğuyla (P+1) alınır; mahalleyi topluca kapsayan bir riskli/rezerv alan ilanı ve buna bağlı toplu kamulaştırma yoktur. Ancak 21.10.2024'te onaylanıp 2025'te askı-meclis-başkan onayı aşamalarından geçen yeni Nazım İmar Planı (ve buna bağlı Uygulama İmar Planı), her parselin emsal ve yapılaşma koşullarını yeniden belirlediğinden binanızın yeni projede kaç m² ve kaç kat çıkacağını doğrudan etkiler. Plan askı/itiraz aşamalarından geçtiği için, parsel bazında yürürlükteki son imar durumunuzu Üsküdar Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden teyit etmeniz önemlidir.
Cumhuriyet, nüfusu 2007'den bu yana neredeyse ikiye katlanan, yoğun ve ağırlıklı olarak apartman stokuna sahip bir mahalledir; Küçük Çamlıca'ya bakan eğimli kesimlerde yapı yaşı ve zemin öne çıkar. Üsküdar, İstanbul Anadolu yakasında Kuzey Anadolu Fayı'nın Marmara kolunun etki alanında yer alır; ilçe genelinde eğimli iç mahallelerde eski yapı stoku ve zemin riski dikkat çekilen başlıklardır. Bina özelinde deprem riski ancak zemin etüdü ve riskli yapı tespitiyle belirlenir; ilçe geneli değerlendirme tek bir bina için bağlayıcı değildir.
Mahalleye en yakın raylı sistem, M5 metro hattının Bulgurlu ve Kısıklı istasyonlarıdır; Bulgurlu istasyonu Cumhuriyet'e yaklaşık 1,4 km uzaklıktadır. M5 hattı, Üsküdar meydanında Marmaray'a ve Şehir Hatları deniz ulaşımına aktarma sağlar; ayrıca çeşitli İETT otobüs hatları bölgeye hizmet verir. Metroya yakınlık ve Ümraniye-Ataşehir aksına komşuluk, mahalledeki arsa ve konut değerini yukarı çeken başlıca etkenlerdir.
Cumhuriyet, ~37.895 kişiyle (2024) Üsküdar'ın en kalabalık mahallesidir ve nüfusu 2007'deki ~18.500'den bu yana neredeyse ikiye katlanmıştır; 1998 tarihli Bulgurlu-Kısıklı imar planının mahkemece kısmen iptalinin ardından, mahallenin tamamını kapsayan yeni imar planları 2024-2026 döneminde onaylanmıştır.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Cumhuriyet imar durumu sorgula