Bahçelievler'e özgü, resmî ilan edilmiş tek bir emsal (KAKS) değeri yoktur; hak, parsele ve yürürlükteki plana göre değişir ve ancak fizibilite ile belirlenir. Mahalle Boğaziçi geri görünüm/etkilenme bölgesi koruma amaçlı planı kapsamında olduğundan kat sınırı düşük tutulmuştur (etkilenme bölgesinde yaklaşık 7 kata kadar, geri görünümde yaklaşık 6 kat gündeme gelmiştir); üstelik plan yargı süreçlerinde kısmen iptal edildiği için mevcut hak; tapu, güncel plan durumu ve belediye İmar Sorgulama üzerinden teyit edilmelidir. Bu mahalle için "yüksek kat / gökdelen" vaadi gerçekçi değildir.
Bahçelievler'de dönüşüm iki katmanlı ilerler: bir yandan 2016 koruma amaçlı revizyon planının 1. etabı içindedir, diğer yandan İBB Meclisi'nin Aralık 2020'de onayladığı "riskli yapılara ilişkin plan notu" Üsküdar dahil uygulanır ve riskli tespiti yapılan binada mevcut yapılaşma hakkını koruyarak yerinde dönüşümü teşvik eder. Üsküdar genelinde hak sahipleriyle imzalanmış dönüşüm sözleşmeleri (Barbaros, Mehmet Akif, Yavuztürk ve Selami Ali'de toplam 1.068 bağımsız birim) bulunuyor; komşu Yavuztürk aynı 1. etapta olsa da Bahçelievler'e özel bir toplu sözleşme kaydına ulaşılamadı. Uygulamada malikler çoğunlukla bina-bazlı 6306 riskli yapı sürecini kullanır; karar, arsa payının salt çoğunluğu (yarıdan bir fazla, P+1) ile alınır ve malike komisyon çıkmaz. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Bahçelievler mahallesinin tamamı, İstanbul Boğaziçi koruma rejimi içindeki 'Üsküdar Boğaziçi Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgesi Koruma Amaçlı (Revizyon) İmar Planı'nın 1. Etabı kapsamındadır (Yavuztürk ile birlikte; ana revizyon planı İBB Meclisi'nce 2016'da onaylanmıştır). Bu, mahalleyi bütünüyle kapsayan, resmen ilan edilmiş bir imar planı sürecidir; yapılaşma koşulları salt bina bazlı 6306 ile değil bu koruma amaçlı planla belirlenir. En son doğrulanan resmî işlem: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı 30.11.2023 tarihli Oluruyla (8091740 sayılı) bu 1. Etap planında bir Plan Hükmü (notu) Değişikliği onaylamış ve plan 11.12.2023–09.01.2024 arasında askıya çıkarılmıştır. Ayrı bir katman olarak İBB'nin Aralık 2020 tarihli 'Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu' bulunur; ancak bu plan notu Üsküdar'da yalnızca belirli mahalleler için geçerlidir ve İBB'nin 'Üsküdar riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği' duyurusunda listelenen 20 mahalle arasında Bahçelievler YER ALMAZ; çünkü Bahçelievler bir Boğaziçi koruma alanı mahallesidir ve rejimi koruma amaçlı planla yürür. Bahçelievler için ilan edilmiş bir 'riskli alan' veya 'rezerv yapı alanı' kararı bulunmamaktadır.
Malik için anlamı: Bahçelievler'de kat/emsal hakkınız binaya göre keyfî belirlenmez; Boğaziçi koruma amaçlı 1. Etap planı ve plan notlarıyla belirlenir (bu nedenle yükseklikler sınırlıdır, gökdelen çıkmaz). Plan veya plan notu her değiştiğinde 30 günlük askı süresinde yazılı itiraz ve ardından idare mahkemesinde dava hakkınız vardır; askıdaki planları planaski.ibb.gov.tr ve Çevre-Şehircilik İl Müdürlüğü duyurularından takip edebilirsiniz. Mahalle 'riskli alan' veya 'rezerv' ilan edilmediğinden mahalle bazlı zorunlu kamulaştırma/tahliye yoktur; dönüşüm ağırlıkla malikin kendi isteğiyle riskli yapı tespiti + 6306 üzerinden, arsa payı salt çoğunluğu (P+1) kararıyla ilerler; yapılaşma hakkınız ise mahalleyi kapsayan Boğaziçi koruma amaçlı 1. Etap planı ve plan notlarıyla belirlenir.
Mahalle, Boğaz'dan içeride eğimli yamaçlara yayılan, orta yükseklikte betonarme konut ağırlıklı bir yapı stokuna sahiptir. Üsküdar, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakınlığıyla İstanbul Anadolu yakasında deprem açısından dikkat edilmesi gereken ilçeler arasında anılır; eğimli iç mahallelerde eski yapı stoku ve yer yer zemin/heyelan hassasiyeti öne çıkar. Yine de risk ilçe geneline değil bina özeline bağlıdır; kesin değerlendirme ancak zemin etüdü ve riskli yapı tespitiyle yapılır.
Bahçelievler Boğaz'dan içeride, yamaçta yer aldığı için doğrudan sahil/Marmaray hattı üzerinde değildir; ulaşım ağırlıklı olarak İETT otobüsleri ve M5 Üsküdar-Çekmeköy metro hattının yakın istasyonları (Kısıklı, Bulgurlu ve Ümraniye yönü) üzerinden feeder bağlantılarla sağlanır. Üsküdar merkeze inildiğinde M5 metrosu Marmaray ve vapur hatlarına aktarma imkânı sunar; Çamlıca aksı ve TEM'e yakınlık otomobille erişimi güçlendirir. İstasyona doğrudan yürüme mesafesi arttıkça arsa değeri, sahil ve merkez mahallelerine göre daha uygun seyreder; aks ve toplu taşıma yatırımları erişilebilirliği ve değeri kademeli olarak yükseltir.
Mahalle, 2016 Üsküdar koruma amaçlı revizyon nazım imar planının ilk etabına tamamıyla dahil edilen iki mahalleden biridir (diğeri komşu Yavuztürk); ancak bu plan Mimarlar Odası'nın davalarıyla yargıda kısmen iptal edilmiştir.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Bahçelievler imar durumu sorgula