Barbaros'a özgü, resmî ilan edilmiş tek bir emsal (KAKS) değeri yoktur; hak, parsel ve ada bazında mevcut imar durumuna göre değişir. Alan, Üsküdar Merkez 1/5000 Nazım İmar Planı (1997) kapsamındadır ve Barbaros, İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliğine dâhil mahallelerdendir. Kesin kat/emsal hakkı ancak parsel bazlı imar durumu ve fizibilite ile belirlenir; "yüksek kat" bir vaat değildir.
Barbaros'ta dönüşüm iki koldan yürüyor: (1) 6306 sayılı Kanun uyarınca bina/parsel bazlı yenileme — riskli yapı tespiti alan binalar bu kapsamda yenilenebiliyor ve Barbaros, İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliğine dâhil 20 mahalleden biri; (2) Üsküdar Belediyesi öncülüğü, İBB koordinasyonu ve KENTAŞ garantörlüğündeki "Üsküdar Yenileniyor" programı — Barbaros'un da içinde olduğu dört mahallede 1.068 bağımsız birim için hak sahipleriyle sözleşmeler imzalandı. Mahalle, Boğaz kıyısındaki koruma amaçlı nazım plan mahallelerinden olmadığı için o mahallelere özgü katı kıyı/gabari kısıtları burada birebir geçerli değil; yine de kesin kat ve emsal hakkı parsel bazlı imar durumuna bağlıdır. 6306'da dönüşüm kararı, sık sanılanın aksine 2/3 değil, arsa payı salt çoğunluğu (paydaşların pay çoğunluğu, P+1) ile alınır. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Barbaros'a ÖZGÜ, tek başına ilan edilmiş bir 'riskli alan', 'rezerv yapı alanı' veya 3194 md.18 imar uygulaması resmî kaynaklarda görünmüyor. Buna karşılık mahalleyi adıyla kapsayan/anan üç resmî hat mevcut: (1) İBB'nin İstanbul geneli 'riskli yapılara ilişkin (ilave) plan notu' mekanizması (İBB Meclisi, Aralık 2020) — yalnız ruhsatı/yapı kullanma izni olan ve güncel planda yapılaşmaya açık alandaki riskli yapıların 6306 ile yeniden yapımında, ruhsata dayalı yapılaşma hakkının korunmasını amaçlar; hesap ruhsat/izin belgesindeki alana göre yapılır. Barbaros, İBB'nin Üsküdar 'riskli yapılara ilişkin plan notu' sayfasındaki mahalleler listesinde yer alır (kentseldonusum.ibb.istanbul). Bu koruma KOŞULLUDUR ve Barbaros'a özgü bir güvence değildir; kendi binanız için teyit gerekir. (2) 'Altunizade, Acıbadem ve Barbaros Mahalleleri' 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı (yaklaşık 315 ha) — Başkanlık Onayı 15.12.2023 ile başlatıldı ve 11.03.2025'te (521873 sayılı yazı) karar alınmak üzere İBB Meclisine iletildi; henüz onaylanıp askıya çıkmadı, karar aşamasında (sehirplanlama.ibb.istanbul). (3) belediye–İBB işbirliğiyle KENTAŞ garantörlüğündeki 'Üsküdar Yenileniyor' programı — Barbaros, 21.04.2025'te dört ayrı parselde toplam 1.068 bağımsız birimlik sözleşmelerin imzalandığı dört mahalleden (Barbaros, Mehmet Akif, Yavuztürk, Selami Ali) biridir (uskudar.bel.tr). Bina ölçeğindeki dönüşüm bugün 6306 ile, arsa payının salt çoğunluğu (P+1) ile yürür.
Malik için pratik anlamı: Barbaros'a özel bir alan ilanını beklemeye gerek yok — riskli yapı tespiti + 6306 yolu bugün açık. İBB'nin 'riskli yapılara ilişkin (ilave) plan notu', ruhsatlı bir riskli yapıyı 6306 ile yeniden yaparken mevcut (ruhsata dayalı) yapılaşma hakkının korunmasını amaçlayan İstanbul geneli bir mekanizmadır; ancak koşulludur (yapının ruhsat/yapı kullanma izni ve güncel plan durumuna bağlı, hesap ruhsat alanına göre) ve mahalleye özgü kesin bir güvence değildir — kendi binanız için İBB/Üsküdar Belediyesi'nden teyit alın. Kritik nokta: Altunizade-Acıbadem-Barbaros Nazım İmar Planı henüz İBB Meclisi karar aşamasında; onaylanıp 1/1000 uygulama planına işlenirse emsal, yükseklik ve yol/yeşil ayrımı gibi koşullar değişebilir. Bu nedenle İBB Meclisi kararını ve onay sonrası 1 aylık askı-itiraz süresini takip etmek gerekir. 'Üsküdar Yenileniyor'/KENTAŞ garantörlüğüne katılmak zorunlu değildir: belediye desteği ve garantör güvencesi isteyen için bir seçenek, kendi seçtiği müteahhitle ilerlemek isteyen için 6306 ayrı bir yoldur. Her iki yolda da yıkım/yeniden yapım kararı arsa payının salt çoğunluğu (P+1) ile alınır.
Barbaros'un yapı stokunda 1999 öncesi, eski deprem yönetmeliğine göre inşa edilmiş betonarme apartmanların oranı yüksektir ve bu yapılar güncel performans kriterlerini karşılamayabilir. Nitekim mahalledeki bir cami 2011'de deprem riski nedeniyle yıkılıp yeniden yapılmıştır. Üsküdar, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakın konumdaki Anadolu yakası ilçelerinden biridir; risk bina özelinde değişmekle birlikte eski stok, yerinde dönüşümü önceliklendirmektedir. Bir binanın kesin risk durumu ancak bina bazlı zemin ve yapı analizi (riskli yapı tespiti) ile belirlenir.
Barbaros'a en yakın raylı bağlantı, M5 Üsküdar sürücüsüz metro hattının Bağlarbaşı istasyonudur; hattın Üsküdar ucundaki istasyonda metro, Marmaray, İETT ve deniz iskeleleriyle aktarma yapılır. Mahallenin güney sınırı, Koşuyolu/Altunizade üzerinden D-100 (E-5) aksına ve 15 Temmuz Şehitler (Boğaziçi) Köprüsü bağlantılarına yakındır. Bu çok modlu erişim, mahalleyi hem Avrupa yakasına hem Anadolu yakası iş merkezlerine bağlayarak arsa ve konut değerini yukarı çeken temel etkendir. Merkezî konum, dönüşüm sonrası birim değerlerini de destekler.
Türkiye'nin en büyük ve en eski mezarlıklarından Karacaahmet Mezarlığı ile Burhan Felek Spor Kompleksi (voleybol salonu dâhil) Barbaros mahalle sınırları içinde/bitişiğinde yer alır.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Barbaros imar durumu sorgula