İcadiye kentsel dönüşüm

İcadiye’de emsal ve dönüşüm hakkı

İcadiye'ye özgü, resmî ilan edilmiş tek bir emsal (KAKS) değeri yoktur; hak parsele göre değişir. Mahalle Boğaziçi geri görünüm/etkilenme bölgesinde ve koruma amaçlı revizyon nazım imar planı kapsamında olduğu için kat ve gabari sınırları görece sıkıdır; imar hakkı Boğaziçi Kanunu (2960) ve koruma amaçlı plan çerçevesinde tanımlanır. İcadiye'yi de içeren üçüncü etabın mahkemece kısmen iptal edilmiş olması plan zeminini ayrıca hareketli kılar; bu nedenle bölge için dolaşan kat/emsal rakamlarına doğrudan güvenilemez. Kesin hak, parselin güncel imar durumu ve fizibilite ile belirlenir — "yüksek kat" vaadi bu mahalle için gerçekçi değildir.

İcadiye, İBB'nin 2016 koruma amaçlı revizyon nazım imar planındaki 16 mahalleden biridir; mahalleyi kapsayan üçüncü etap 2021'de mahkemece kısmen iptal edildiği için toplu plan zemini net değildir. Pratikte dönüşüm daha çok bina bazlı 6306 (riskli yapı tespiti) ve Aralık 2020 tarihli riskli yapı plan notuyla yürür. Boğaziçi geri görünüm/etkilenme statüsü nedeniyle her başvuru koruma kısıtları ve kat/gabari sınırları çerçevesinde değerlendirilir. Bu nedenle İcadiye'de "önce güncel imar/plan durumu sorgusu, sonra fizibilite" sırası kritiktir. Ayrıca İstanbul Büyükşehir Belediyesi Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüğü kaydına göre Kuzguncuk ve İcadiye mahallelerini BİRLİKTE kapsayan 8,8 hektarlık bir alan 24.07.2018'de "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" ilan edilmiştir ve çalışmalar sürmektedir. Bu statü 6306'nın riskli alan ve rezerv yapı alanı statülerinden FARKLIDIR; koruma mevzuatını ortadan kaldırmaz, onunla birlikte işler. Parselinizin bu 8,8 hektarlık sınır içinde kalıp kalmadığı idareden teyit edilmelidir. Mahalledeki plan zemininin bir kısmının 2021'de mahkemece iptal edilmiş olması ile bu alan kaydı AYRI şeylerdir; hangisinin sizin parselinizi bağladığı ayrıca sorulmalıdır. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

İcadiye’de dönüşüm resmî olarak nerede?

İcadiye'nin BİR BÖLÜMÜ için mahalleye özgü, resmî bir dönüşüm ilanı vardır. İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin resmî Kentsel Dönüşüm portalına göre 24.07.2018'de, Kuzguncuk ile İcadiye'nin Bağlarbaşı Korusu'na komşu yaklaşık 8,8 hektarlık kesimi, 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73. maddesi kapsamında 'Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı' olarak belirlenmiştir. Sınırlar: doğuda Gümüşyolu Caddesi, batıda Türk Hatun, kuzeyde Azizbey, güneyde Kayıkçı Şükrü Sokak. Alan Boğaziçi etkileme bölgesinde olup uygulama İBB eliyle yürütülür; alan İBB'nin resmî kentsel dönüşüm portalında proje alanı olarak listelenir. Ancak bu ilan mahallenin TAMAMINI kapsamaz; İcadiye'nin geri kalanında dönüşüm bina bazlı 6306 ve İBB'nin Aralık 2020'de kabul edilen riskli-yapılara ilişkin ilave plan notu (Üsküdar uygulaması İcadiye'yi de kapsar) çerçevesinde ilerler. Ayrıca İcadiye Boğaziçi geri görünüm/etkilenme statüsündedir; bu bölge için düzenlenen 26.09.2016 tasdikli Üsküdar Boğaziçi Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgesi koruma amaçlı revizyon imar planının etapları idari yargıda kısmi iptallerle sarsıldığından, 8,8 hektarlık alanın dışındaki toplu plan zemini hâlâ net değildir. Aynı koruma amaçlı çerçevede 1. Etap için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı 30.11.2023'te onayladığı bir plan hükmü değişikliğini askıya çıkarmıştır (askı 11.12.2023–09.01.2024); ancak bu değişiklik İcadiye'yi değil 1. etabı kapsar.

1. 24.07.2018 İBB, Kuzguncuk ile İcadiye Mahallesi'nin bir bölümünü kapsayan yaklaşık 8,8 hektarlık alanı 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73. maddesi kapsamında 'Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı' olarak belirledi (sınır: doğu Gümüşyolu Cd. · batı Türk Hatun · kuzey Azizbey · güney Kayıkçı Şükrü Sk.; Bağlarbaşı Korusu komşuluğu, Boğaziçi etkileme alanı; uygulama İBB eliyle). Kaynak: İBB resmî Kentsel Dönüşüm portalı.

Malik açısından iki farklı zemin vardır. (1) 8,8 hektarlık Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı içinde kalan parseller: dönüşüm İBB eliyle, planlı ve uzlaşma (anlaşma/takas) esasıyla yürütülür; uzlaşılamayan yerlerde kamulaştırma gündeme gelebilir. Bu, malikin kendi müteahhidini seçtiği bina bazlı süreçten farklıdır; bu yüzden ada/parselin alan sınırı içinde olup olmadığını ve varsa uzlaşma teklifini İBB Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ya da Üsküdar Belediyesi'nden teyit ettirmek kritiktir. (2) Alan DIŞINDAKİ (mahallenin çoğunu oluşturan) binalar: dönüşüm 6306 ile yürür; riskli yapı tespiti kesinleşince karar, yaygın sanılan 2/3 değil, arsa payının salt çoğunluğu (yarıdan fazlası, P+1) ile alınır ve malike kira yardımı ya da faiz destekli kredi sunulur. Her iki durumda da İcadiye Boğaziçi geri görünüm/etkileme statüsünde olduğundan yeni yapının kat adedi ve gabarisi sınırlıdır.

İcadiye, her sokağında iki katlı ahşap evleri ve zaman zaman ihmale uğramış tarihi konaklarıyla Üsküdar'ın eski yapı stokunun karakteristik örneklerinden biridir; bu yapıların bir kısmı tescillidir ve dizi/film platosu olarak da kullanılır. Mahalle İcadiye Tepesi üzerinde eğimli bir topoğrafyaya oturur; Üsküdar'ın Boğaz'a yakın kesimlerinde zemin görece sağlam kabul edilse de, eğimli iç mahallelerde eski yapı stoku ve zemin/heyelan hassasiyeti öne çıkar. Üsküdar, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakın konumdadır; risk bina özelinde değişir, ilçe geneli değerlendirme bağlayıcı değildir. Ahşap ve yığma eski yapıların yoğunluğu, riskli yapı tespitini ve yerinde dönüşümü mahalle için öncelikli gündem yapar.

İcadiye, Üsküdar merkeze yakınlığıyla güçlü bir toplu ulaşım erişimine sahiptir: Marmaray, M5 Üsküdar-Ümraniye-Sancaktepe metro hattının Üsküdar terminali ve Boğaz vapur hatları kısa mesafede erişilebilir. M5'in Fıstıkağacı ve Bağlarbaşı istasyonları bölgeye en yakın metro noktaları arasındadır; İcadiye Caddesi ise Kuzguncuk sahili ile tepeyi ve Üsküdar merkezi birbirine bağlar. Ayrıca 15 Temmuz Şehitler Köprüsü (Boğaziçi) ayaklarına ve Anadolu yakası ana arterlerine yakınlık, mahalleyi hem raylı sisteme hem karayoluna bağlı kılar. Bu merkezi konum ve Boğaz'a bakan manzara arsa değerini yukarı çekerken, koruma statüsünün sınırladığı yapı arzı değeri ayrıca destekler.

İcadiye, adını ve dokusunu 19. yüzyıldan taşıyan tarihi bir tepe mahallesidir; Boğaz'a bakan konumu ve iki katlı ahşap evleriyle Üsküdar'ın en özgün silüetlerinden birine sahiptir ve bu yapılar bugün sık sık dizi/film çekimlerine ev sahipliği yapar. Mahalle Kuzguncuk ile iç içe geçtiği için Boğaziçi'nin koruma altındaki tarihi karakterini paylaşır.

İcadiye’de dönüşüm malike ne kazandırır?