Bulgurlu için ilan edilmiş tek ve sabit bir mahalle emsali (KAKS) yoktur; dönüşüm parsel/ada bazlı imar planlarıyla ilerlemektedir (örn. 79 ada değişikliği). İnşaat hakkınız parselinizin plan durumu, ada büyüklüğü ve eğim eşiğine göre değişir; net hak ancak fizibilite ile belirlenir. Bulgurlu kıyı Boğaziçi sit alanı içinde değildir, dolayısıyla kıyı mahallelerindeki katı gabari yasağı burada belirleyici değildir; ancak Küçük Çamlıca yeşil/eğim eşiği dikkate alınır. Emsal sayısı uydurulmamalı, fizibilite ile hesaplanmalıdır.
Bulgurlu, Üsküdar'ın riskli yapı plan notu kapsamındaki 20 mahallesinden biri olarak yerinde dönüşüme açıktır ve parsel bazlı 6306 uygulamaları fiilen sürmektedir (Bakanlık onaylı 79 ada imar değişikliği, 27.04.2022). Dönüşüm kararı 6306 kapsamında arsa payı salt çoğunluğu (P+1) ile alınır; yaygın sanılanın aksine 2/3 şartı değildir. Malik için fizibilite ve süreç yönetimi ₺0 komisyonludur; gelir müteahhit tarafından karşılanır. Riskli yapı tespiti, süreci başlatan ilk adımdır ve bina özelinde yapılır. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Bulgurlu'ya özgü, ilan edilmiş resmi bir imar planı süreci VAR. İstanbul Büyükşehir Belediyesi, Bulgurlu ve Cumhuriyet mahallelerinin tamamı ile Kısıklı, Ferah ve Küçük Çamlıca mahallelerinin bir kısmını kapsayan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'nı 21.07.2025'te onayladı; plana 10.10.2025-10.11.2025 arasındaki (ikinci) askı döneminde yapılan itirazlar 12.01.2026 tarihli ve 73143 sayılı yazıyla Büyükşehir Belediye Meclisi'ne iletildi (yani plan henüz kesinleşmedi). Bunun yanında parsel bazlı 6306 imar değişiklikleri (Bakanlık onaylı 79 ada 42/52 parsel, 27.04.2022) ve bina bazlı riskli yapı dönüşümü sürüyor. Bulgurlu ayrıca İBB'nin 'riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği' kapsamında listelediği 20 Üsküdar mahallesinden biri.
Nazım imar planı, mahallenin genel yapılaşma çerçevesini (fonksiyon, yoğunluk/emsal, donatı ve yeşil alanlar) çizer. Bulgurlu'nun tamamını kapsayan bu 1/5000 plan kesinleşince onu 1/1000 uygulama imar planı izleyecek ve parselinize düşen emsal/yükseklik hakkı asıl o zaman netleşecek. Plan hâlâ itiraz/meclis aşamasında olduğu için (kesinleşmedi), bugün yapılan bir fizibilitedeki emsal varsayımı plan sonuçlandığında değişebilir; en doğru adım, parsel bazlı güncel imar durumunu Üsküdar Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden teyit ettirmektir. Öte yandan bina bazlı 6306 süreci bu planın kesinleşmesini beklemez: riskli yapı tespiti, ardından maliklerin arsa payı salt çoğunluğuyla (yarıdan fazlası; P+1) alacağı karar, sonra yıkım ve yeniden yapım şeklinde bağımsız yürüyebilir.
Bulgurlu, geçmiş on yıllarda hızla apartmanlaşan; deprem yönetmeliği öncesinde inşa edilmiş çok sayıda bina barındıran bir stoka sahiptir. Mahalle Küçük Çamlıca etekleri boyunca eğimli bir arazide kurulduğu için zemin ve eğim, bina bazında değerlendirilmesi gereken faktörlerdir. Üsküdar, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakın konumda yer alır; risk ilçe geneli değil, bina özelinde (riskli yapı tespitiyle) belirlenir. Altınköy 2 Sitesi'ndeki balkon çökmesi kaynaklı dönüşüm süreci, eski stokun somut örneğidir.
Bulgurlu, M5 Üsküdar-Samandıra sürücüsüz metro hattının kendi adını taşıyan istasyonuna sahiptir; bu istasyon hattın ilk etabıyla 15 Aralık 2017'de hizmete girmiştir ve Üsküdar meydanına birkaç durak uzaklıktadır. Üsküdar'da metro; Marmaray ve vapur hatlarıyla aktarma sağlar, böylece Avrupa yakasına doğrudan bağlanır. Komşu Kısıklı-Altunizade üzerinden D-100 ve 15 Temmuz Şehitler Köprüsü bağlantıları yakındır. Mahalle içinde bir metro istasyonu bulunması, Bulgurlu'nun arsa ve konut değerini güçlü biçimde destekleyen temel etkendir.
Altınköy 2 Sitesi (91 ada 5 parsel): 5 Nisan 2021'de bir blokta balkon çökmesi yaşanması sonrası inceleme ve dönüşüm süreci başlamış; 10 bina ve 320 bağımsız birimin tahliye-yıkımı tamamlanarak hak sahipleri için 10 blokta 320 konut yeniden üretilmektedir (Anadolu Ajansı).
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Bulgurlu imar durumu sorgula