Beylerbeyi tümüyle 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu etki alanındadır; kıyı bandı ve öngörünüm kesimleri sit/koruma statüsündedir. Mahalleye özgü, ilan edilmiş tek bir emsal (KAKS) değeri yoktur; yapılaşma hakkı parsel bazında koruma amaçlı imar planı hükümleri, Boğaziçi İmar esasları ve koruma kurulu kararlarına göre belirlenir. Kat ve gabari sınırları sıkıdır, "yüksek kat" beklentisi gerçekçi değildir. Net yapılaşma hakkı ancak parsel bazlı fizibilite ile çıkar.
Uygulama, Boğaziçi kıyı bandı/öngörünüm sit kısıtları nedeniyle çoğunlukla mevcut dokuyu koruyan, düşük gabarili yerinde yenileme biçiminde ilerler. Riskli yapı tespiti bulunan binalarda genellikle mevcut yapılaşma hakkı korunarak yerinde dönüşümün önü açıktır. Beylerbeyi'nde bina bazlı 6306 yolu (riskli yapı tespiti → arsa payı salt çoğunluğuyla karar) pratikte en işler seçenek olup, koruma onayları (koruma kurulu, Boğaziçi İmar) nedeniyle süreç standart mahallelere göre daha titiz yürür. Mahalleye özgü onaylanmış dönüşüm planı ve etap bilgisi kamuya açık kaynaklarda doğrulanamadığından, net hak ancak parsel bazlı fizibiliteyle çıkar. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Beylerbeyi'ne ÖZGÜ, mahalle bazında ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı, 3194 md.18 imar uygulaması veya mahalleye özel bir dönüşüm ilanı resmî kaynaklarda BULUNMAMAKTADIR. İBB'nin kentsel dönüşüm projeleri listesinde Üsküdar'da alan bazlı proje olarak Kuzguncuk Mahallesi Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı (İBB kaydında ilan tarihi 24.07.2018) yer alır; Beylerbeyi için ilan edilmiş ayrı bir alan projesi yoktur. Beylerbeyi, Boğaziçi Öngörünüm Bölgesi'nde olup 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ile 22.07.1983 tasdik tarihli Öngörünüm Bölgesi Uygulama İmar Planı'na tabidir. Kritik nokta: İBB Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği ve yerinde dönüşümü kolaylaştıran 'riskli yapılara ilişkin ilave plan notu' (Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçe / 692 mahalle) 'Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesini' açıkça kapsamı dışında bırakır; bu nedenle Beylerbeyi'nin öngörünüm kesimi bu genel kolaylıktan yararlanamaz. Üsküdar'ın Boğaziçi gerigörünüm ve etkilenme bölgesi için ayrı bir koruma amaçlı imar planı süreci yürütülmüştür (Bakanlıkça 30.11.2023 onaylı 1. Etap; 11.12.2023-09.01.2024 askı). Beylerbeyi'nin gerigörünüm/etkilenme kesimleri bu bölgesel plan kapsamına girebilir; ancak bu plan öngörünüm bölgesini düzenlemez ve Beylerbeyi'ye özgü bir dönüşüm ilanı değildir. Sonuç olarak Beylerbeyi'de dönüşüm mahalleye özel bir ilanla değil, bina bazlı 6306 (riskli yapı tespiti) yoluyla ilerler.
Bina bazlı süreç şöyle işler: Malik(ler) binası için Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırır; rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nce tescil edilip kesinleşince yapı 'riskli yapı' statüsü kazanır. Dönüşüm kararı, yaygın 'üçte iki' inanışının aksine arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan fazla, P+1) ile alınır (6306'da 7471 sayılı Kanun'la yapılan 9 Kasım 2023 değişikliği). Yıkım ve yeniden yapım, Beylerbeyi öngörünüm rejiminde mevcut gabari ve yapılaşma hakkıyla, ilgili koruma kurulu / Boğaziçi imar onaylarıyla yürütülür; ruhsatlı bir yapı yenilendiğinde yürürlükteki plana göre yeniden inşa edilir, otomatik kat veya emsal artışı doğmaz. Süreç boyunca kira (taşınma) yardımı, dönüşüm kredisi faiz desteği ve harç/vergi istisnaları gibi 6306 destekleri geçerlidir. Malik, parselinin öngörünüm/gerigörünüm konumunu ve uygulanacak plan şartlarını Üsküdar Belediyesi ve İBB Boğaziçi İmar Müdürlüğü'nden imar durumu belgesiyle teyit etmelidir.
Mahallede sahil boyunca korunması gereken tescilli yalılar ile tarihi kamu yapıları (Beylerbeyi Sarayı, cami) bulunur; iç ve yamaç kesimlerde eski, düşük katlı konut stoku ağırlıktadır. Üsküdar geneli, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakınlığı nedeniyle deprem açısından dikkatle anılan ilçeler arasındadır; Boğaz'a yakın bazı kesimlerde zemin görece sağlam kabul edilse de risk bina özelinde değişir, ilçe geneli değerlendirme bağlayıcı değildir ve tekil yapı tespiti şarttır.
Beylerbeyi'nin en güçlü ulaşım kozu Boğaz vapur iskelesidir — Üsküdar–Anadolukavağı ve Boğaz hattı seferlerinin kullanılan duraklarındandır. 15 Temmuz Şehitler Köprüsü'nün Anadolu ayağı mahalle sınırındadır; köprü ve bağlantı yollarıyla Avrupa yakasına ve çevre yol ağına hızlı erişim vardır. İETT otobüs hatları ile Çamlıca yönü bağlantısı iç ulaşımı tamamlar; ancak sahil şeridine doğrudan raylı sistem (metro) yoktur — M5 Üsküdar–Çekmeköy hattı iç kesimden geçer. Boğaz manzarası, köprü ve iskele erişimi arsa değerini yukarı çeken başlıca etkenlerdir.
15 Temmuz Şehitler Köprüsü'nün (birinci Boğaziçi Köprüsü) Anadolu yakası ayağı Beylerbeyi sınırları içindedir; mahalle ayrıca Beylerbeyi Sarayı ve Yalıboyu Caddesi yalılarıyla anılır.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Beylerbeyi imar durumu sorgula