Mimar Sinan'a özgü, resmî ilan edilmiş tek bir emsal (KAKS) değeri yoktur; yapılaşma hakkı 15.09.1997 tasdikli Üsküdar Merkez Nazım İmar Planı ve alt ölçek uygulama planı üzerinden parsel bazında belirlenir. Riskli yapı plan notu kapsamındaki binalarda dönüşüm parsel ölçeğinde yürür; kesin emsal ancak parselin imar durumu ve fizibilite ile netleşir. Mahalleye tek bir sayı atfetmek doğru olmaz.
Mahalle "yerinde dönüşüm" aşamasındadır: İBB riskli yapı plan notu kapsamında olup bina bazlı 6306 süreçleri işlemektedir; örneğin Albayrak Apartmanı'nda hak sahipleriyle sözleşmeler imzalanmıştır. 6306 kapsamında dönüşüm kararı arsa payı salt çoğunluğu (P+1) ile alınır — "2/3" değildir; karara katılmayan maliklerin payı SPK lisanslı değerlemeyle satışa çıkarılır. Malik açısından süreç riskli yapı tespiti → salt çoğunluk mutabakatı → müteahhit/kat karşılığı sözleşmesi adımlarıyla ilerler ve malik ₺0 komisyon öder (gelir müteahhitten alınır). 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Mimar Sinan Mahallesi'ne özgü, resmî olarak ilan edilmiş bir imar süreci mevcuttur; ancak bu, mahalle genelini kapsayan bir 'riskli alan' veya 'rezerv yapı alanı' ilanı değildir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, mahalledeki 431 ada 2-34-36-39-40 parseller ve bir kısım kadastral boşluğa ilişkin 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı Değişikliği'ni 07.03.2023'te onaylamış (Karar No. 5909984) ve 16.03.2023-14.04.2023 tarihleri arasında bir ay (30 gün) süreyle askıya çıkarmıştır (istanbul.csb.gov.tr). Plan 'Koruma Amaçlı' niteliğindedir; çünkü mahallenin Salacak sahiline yakın kesimi Üsküdar Salacak-Harem Doğal SİT (koruma) alanı kapsamında olup 431 ada kapsamındaki bu parsellerde tescilli tarihi hamam ve maksem yapıları bulunur. Kamuoyuna yansıyan bilgilere göre bu plan değişikliği İBB tarafından yargıya taşınmış ve İstanbul 8. İdare Mahkemesi'nce koruma mevzuatına aykırı bulunarak iptal edilmiştir. Konut binalarının dönüşümü ise mahalleye özgü bir alan ilanıyla değil, bina bazlı 6306 ve Üsküdar 'Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu' kapsamında yürür; Mimar Sinan bu plan notundaki 20 mahalleden biridir.
Malik açısından üç sonuç doğar: (1) Mimar Sinan'da mahalle çapında ilan edilmiş bir riskli alan/rezerv bulunmadığından binanız için yol, arsa payı salt çoğunluğuyla (yarıdan fazla, P+1) alınan karar üzerine yürüyen bina bazlı 6306'dır; komşuların tamamının onayı gerekmez. (2) Binanız Salacak sahiline yakın SİT/koruma bölgesindeyse, 6306'ya ek olarak Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu onayı gerekir ve yükseklik/siluet ile cephe açısından sınırlamalar uygulanabilir; bu nedenle sözleşme öncesi parselinizin SİT içinde olup olmadığını Üsküdar Belediyesi'nden alacağınız imar durumu belgesiyle teyit edin. (3) İBB ile Bakanlık arasındaki plan anlaşmazlıkları, bu bölgede imar planlarının değişebildiğini ve dava konusu olabildiğini gösterir; bu yüzden müteahhidin vaat ettiği emsale/kata değil, o an yürürlükteki onaylı plana ve resmî imar durumu belgesine güvenin.
Merkezi ve tarihi bir mahalle olduğundan yapı stokunun önemli bölümü eskidir; İskele–Mihrimah çevresinde tescilli anıt eserler (Mihrimah Sultan Külliyesi) ve koruma duyarlılığı bulunur, bu da özellikle tarihi çekirdekte kat/gabari kararlarını sınırlayabilir. Zemin açısından Üsküdar, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakın konumdadır; Boğaz'a yakın sırt kesimlerinde zemin görece sağlam kabul edilse de risk bina özelinde değişir ve ilçe geneli değerlendirme bağlayıcı değildir. Bu nedenle her binada ayrı riskli yapı tespiti ve zemin etüdü yapılması gerekir.
Üsküdar'ın ana ulaşım merkezi bu mahalle sınırları içindedir: M5 Üsküdar–Çekmeköy/Sultanbeyli metro hattının Üsküdar istasyonu (15.12.2017'de açıldı), Marmaray Üsküdar istasyonu ve Üsküdar Vapur İskelesi (Eminönü/Beşiktaş/Kabataş hatları) İskele Meydanı'nda buluşur. Ayrıca yoğun otobüs/minibüs aktarma noktası ve 15 Temmuz Şehitler (Boğaziçi) Köprüsü bağlantısıyla mahalle, Anadolu yakasının en erişilebilir noktalarından biridir. Bu çok modlu erişilebilirlik, arsa ve konut m² değerini yukarı çeken en temel etkendir.
Mahalle içindeki Üsküdar İskele Meydanı'nda yer alan Mihrimah Sultan Külliyesi (İskele Camii), Mimar Sinan'ın eseri olup kitabesine göre Temmuz 1548'de (Hicri Zilhicce 954) tamamlanmıştır; mahalle adını da bu mimardan alır. Üsküdar'ın çok modlu ulaşım düğümünün (M5 metro + Marmaray + vapur iskelesi) tamamı bu mahallede toplanır.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Mimar Sinan imar durumu sorgula