Aziz Mahmut Hüdayi için ilan edilmiş, mahalleye özgü tek/sabit bir emsal (KAKS) yoktur; yapılaşma hakkı parsel bazında değişir. Mahalle riskli yapılara ilişkin plan notu kapsamında olduğundan tespitli binalarda yerinde dönüşüm mümkündür; ancak tarihi çekirdek/kentsel sit ve tescilli komşu yapı bulunan parsellerde kat ve gabari sınırlı olabilir. Kesin hak, parselin imar durumu ve gerektiğinde Koruma Kurulu görüşüyle, fizibilite aşamasında belirlenir. Üsküdar Belediyesi imar sistemi (e-Plan / İmar Sorgulama) — yapıyo otomatik emsal entegrasyonu.
Mahalle, İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu kapsamında olduğundan riskli yapı tespiti alan binalar yerinde (bina bazlı 6306) dönüşüme uygundur. Bununla birlikte Aziz Mahmud Hüdayi Külliyesi başta olmak üzere tescilli yapıların bulunduğu bölümler kentsel sit / koruma amaçlı imar planı hassasiyeti taşır; bu parsellerde yükseklik ve gabari için Koruma Kurulu izni gerekebilir. Dolayısıyla mahallenin bir kısmında hızlı ve yüksek katlı dönüşüm vaat etmek doğru olmaz; süreç her parsel için ayrı değerlendirilmelidir. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Aziz Mahmut Hüdayi'ye ÖZGÜ ilan edilmiş resmî bir imar uygulaması, riskli alan/rezerv yapı alanı ilanı ya da mahalleye özel bir plan askısı bulunmuyor; dönüşüm bina bazlı 6306 (riskli yapı tespiti) ile ilerliyor. Mahalle, İBB'nin Üsküdar geneli 'Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu (Değişikliği)' kapsamındaki 20 mahalleden biri olarak resmen listelidir (kentseldonusum.ibb.istanbul); bu not, riskli tespit edilen binalarda mevcut yapılaşma hakkını (kat/emsal) koruyarak yerinde dönüşümü mümkün kılar ve süreci belediyenin alan ilanı değil, tek tek binaların riskli yapı tespiti başlatır. Bunun üzerine mahalleye özgü iki kısıt katmanı biner: (1) mahalle batıda İstanbul Boğazı'na kıyıdaştır, dolayısıyla 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu kapsamındadır — kıyıya bakan parseller sahil şeridi/öngörünüm bandında, iç kesimdekiler ise resmî 'Üsküdar Boğaziçi Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgesi' koruma amaçlı imar planı kapsamında olup her durumda silüet, yükseklik ve emsal sınırlarına tabidir; (2) içinde Aziz Mahmud Hüdayi Külliyesi, Rumi Mehmet Paşa Camii ve Ayazma Camii gibi tescilli eserler ile bu eserlerin çevresini kapsayan kentsel sit alanı ('Rumi Mehmet Paşa Camii ve Çevresi ile Ayazma Camii ve Çevresi Kentsel Sit Alanı' koruma amaçlı imar planı) bulunur — bu parsellerde İstanbul Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu izni gerekir. NOT: İlgili koruma amaçlı imar planlarının resmî onay tarihleri bu özete tek tek doğrulanıp tarih olarak işlenmemiştir; malik, parselinin hangi rejime girdiğini resmî kanaldan teyit etmelidir.
Malik için bu, süreci komşu mahalle sınırından veya belediyenin alan ilanından bağımsız, doğrudan kendi binası üzerinden başlatabileceği anlamına gelir: lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılır, rapor Kentsel Dönüşüm Başkanlığı/İl Müdürlüğü'ne işlenir ve tapuya 'riskli yapı' şerhi düşülür; itiraz süresi geçtikten sonra malikler ARSA PAYI SALT ÇOĞUNLUĞU (P+1) ile yıkım ve yeniden yapım kararı alır (yaygın 'üçte iki/2-3' inancı 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun değişikliğinden sonra geçerli değildir; doğrusu arsa payı salt çoğunluğudur). Aziz Mahmut Hüdayi'de bu genel işleyişe iki mahalleye özgü katman eklenir: Boğaziçi Kanunu rejimi (kıyı/öngörünüm ve geri görünüm/etkilenme bölgesi) silüet-yükseklik-emsal beklentisini sınırlar; tescilli eser çevresi/kentsel sit içindeki parsellerde ise riskli yapı ruhsatı tek başına yetmez, Koruma Bölge Kurulu onayı (koruma amaçlı imar planına uygun proje + kurul kararı) şarttır. Bu iki katman hem kat/emsal artışı beklentisini gerçekçi biçimde sınırlar hem de ruhsat ve onay süresini uzatabilir; malik, parselinin sit/etkileşim veya Boğaziçi alanında olup olmadığını tapu şerhinden, Üsküdar Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden veya e-Devlet/SAVAB üzerinden teyit etmelidir.
Mahalle, Üsküdar'ın eski ve yoğun yapılaşmış merkez dokusunda; dar sokaklar ve eğimli topografya üzerinde, önemli bir bölümü güncel deprem yönetmeliği öncesi eski yapı stoğundan oluşur. Üsküdar, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakın konumda yer alır; boğaza yakın bazı kesimlerde zemin görece sağlam kabul edilse de eğimli iç kesimlerde eski yapılar ve heyelan hassasiyeti öne çıkar. Risk bina özelinde değişir; kesin değerlendirme için parsel bazlı zemin etüdü ve riskli yapı tespiti gerekir.
Aziz Mahmut Hüdayi, Üsküdar meydanındaki toplu ulaşım düğümüne yürüme mesafesindedir. M5 Üsküdar-Sultanbeyli metro hattının Üsküdar istasyonu (1. etap Üsküdar-Yamanevler 15 Aralık 2017'de açıldı) ile Marmaray Üsküdar istasyonu ve Üsküdar vapur iskelesi kısa yürüme mesafesindedir. Metro, Marmaray ve deniz ulaşımının kesiştiği bu merkezi konum, arsa ve konut değerini yüksek, talebi güçlü tutar.
Mahalleye adını veren Aziz Mahmud Hüdayi Külliyesi; cami-türbe-tekke yapılarıyla Osmanlı tasavvuf mimarisinin önemli örneklerinden biridir ve bugün de önemli bir ziyaret merkezidir.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Aziz Mahmut Hüdayi imar durumu sorgula