Ünalan'a özgü, resmî ilan edilmiş tek bir emsal (KAKS) sayısı yoktur; hak parsele, ada bazlı plana ve yol/ışık gabarisine göre değişir. Ünalan Boğaziçi/sit alanı mahallesi değildir, dolayısıyla kıyı koruma kısıtlarına tabi değildir. Kesin yapılaşma hakkı, parselin imar durumu ve mühendislik fizibilitesiyle belirlenir — sayı vaadi verilmeden önce fizibilite şarttır.
Ünalan, İBB'nin Üsküdar geneli "riskli yapılara ilişkin plan notu" çalışmasında adı geçen 20 mahalle arasındadır; bu, mahalledeki riskli yapı dönüşümünün planlı olarak ele alındığı anlamına gelir. Pratikte süreç çoğunlukla 6306 sayılı Kanun kapsamında bina/ada bazlı ilerler: maliklerin riskli yapı tespiti aldırması, ardından dönüşüm kararının verilmesi. Üsküdar Belediyesi'nin dönüşüm modelinde mahalle yapı stoku kırılgan bölge olarak konumlandırılsa da, Ünalan'a özel imzalanmış toplu sözleşme veya ilan edilmiş bir "riskli alan" duyurusu kaynaklarda görülmemiştir; bu nedenle her bina kendi tespit ve mutabakat sürecini yürütür. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Ünalan Mahallesi'ne özgü, tarih verilerek ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı, koruma amaçlı plan askısı veya 3194/18 imar uygulaması Temmuz 2026 itibarıyla resmî kaynaklarda (uskudar.bel.tr, kentseldonusum.ibb.istanbul, istanbul.csb.gov.tr) tespit edilmedi; dönüşüm mahalle çapında bir ilanla değil, bina/parsel bazlı 6306 sayılı Kanun ile ilerler. Not: Üsküdar'da yürüyen 3194 sayılı Kanun 18. madde kentsel dönüşüm alanı uygulaması Altunizade Mahallesi'ndedir (Bakanlık onayı 30.01.2026, askı 13-28.02.2026), Ünalan'da böyle bir alan ilanı yoktur. Ünalan, İstanbul geneli İBB 'riskli yapılara ilişkin plan notu' kapsamındadır; İBB bu plan notunu Üsküdar'da Ünalan'ı kapsayan iki nazım imar planına — 1/5000 ölçekli Ünalan-Örnek-Esatpaşa-Fetih Mahalleleri Revizyon Nazım İmar Planı (tasdik 21.07.2007) ve 1/5000 ölçekli Ünalan Mahallesi Güneyi Nazım İmar Planı (tasdik 13.09.2013) — işleyerek, riskli yapı tespiti yapılan binalarda mevcut yapılaşma hakkını koruyarak yerinde dönüşümü teşvik eder. Ayrıca Üsküdar Belediyesi, 'Üsküdar Yenileniyor' kapsamında Bahçelievler ve Yavuztürk'ten sonra Ünalan'da da bir Kentsel Dönüşüm Bilgilendirme Ofisi açmıştır.
Maliğe anlamı: Ünalan'da dönüşüme başlamak için mahalle çapında bir ilan ya da 'sıra' beklemek gerekmez; her bina kendi başına ilerler. Malikler lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırır; rapor Bakanlığa (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) tescil edilip tapuya şerh düşülür. Tespit kesinleşince 6306 hakları (kira/taşınma yardımı ya da faiz desteği, tapu-harç muafiyetleri, riskli yapının yıktırılması) devreye girer ve dönüşüm kararı arsa payının salt çoğunluğu (yarıdan fazlası; P+1) ile alınır. İBB plan notu yeni binada mevcut yapılaşma hakkının korunmasını (yerinde dönüşüm) sağlar; Üsküdar Belediyesi'nin Ünalan'daki bilgilendirme ofisi ise tespit ve anlaşma sürecinde ücretsiz rehberlik sunar.
Mahalle yapı stoku büyük ölçüde eski ve yıpranmış kabul edilir; D-100 karşısındaki Fikirtepe dönüşüm kuşağına komşu, kısmen gecekondu geçmişli dokusuyla Üsküdar Belediyesi'nce "kırılgan" bölge olarak anılır. Üsküdar, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakın konumdaki Anadolu yakası ilçelerinden biridir; ilçe geneli değerlendirmelerde eski yapı stoku ve zemin dikkat gerektiren başlıklar arasındadır. Ancak deprem/zemin riski bina ve parsel özelinde değişir; bağlayıcı değerlendirme ancak parsel bazlı zemin etüdü ve riskli yapı tespitiyle netleşir.
Ünalan, ulaşım açısından Üsküdar'ın en güçlü noktalarından biridir: M4 (Kadıköy–Sabiha Gökçen) metrosunun 17 Ağustos 2012'de hizmete giren Ünalan istasyonu, D-100 Uzunçayır kavşağında mahalle içindedir. İstasyonun Uzunçayır metrobüsüyle aktarma bağlantısı vardır; M4 ile Kadıköy yönünde bir durak sonraki Ayrılık Çeşmesi'nde Marmaray aktarması yapılır. Güneyde D-100, kuzeyde O-4/TEM aksına doğrudan erişim, metro+metrobüs+Marmaray üçlüsüyle birleşince mahalleyi çok merkezî kılar ve arsa/rayiç değerini yukarı çeken temel etkendir.
Ünalan, İBB'nin Üsküdar "riskli yapılara ilişkin plan notu" çalışmasında adı açıkça sayılan 20 mahalleden biridir; yani riskli yapı dönüşümü planlı olarak ele alınan mahalleler arasındadır.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Ünalan imar durumu sorgula