Küçüksu kentsel dönüşüm

Küçüksu’da emsal ve dönüşüm hakkı

Küçüksu, Boğaz'a bakan sırtlarda yer alan bir mahalledir; bölgedeki koruma yaklaşımı ve gabari sınırlamaları nedeniyle "yüksek kat" vaadi bu mahallede gerçekçi değildir. Mahalleye özgü, resmen ilan edilmiş tek bir emsal (KAKS) sayısı yoktur; yapılaşma hakkı parsele ve plan koşullarına göre değişir ve ancak fizibilite ile resmî imar durumu sorgusuyla netleşir. Sayısal emsal, Üsküdar Belediyesi'nin resmî imar/plan sorgulama sistemi — yapıyo otomatik emsal entegrasyonu üzerinden parsel bazında doğrulanmalıdır.

Küçüksu'da dönüşüm pratikte tekil binada riskli yapı tespiti → 6306 süreci biçiminde ilerler; kararlar arsa payı salt çoğunluğuyla (yarıdan fazla) alınır. İBB'nin Üsküdar ilçesinde riskli yapılara ilişkin bir plan notu düzenlemesi bulunur; ancak Küçüksu özelinde toplu bir "riskli alan" ya da rezerv yapı alanı ilanı erişilebilir resmî kaynaklarda teyit edilememiştir; Küçüksu, İBB'nin 1/5000 nazım imar planı onaylanan mahalleler listesinde de görünmemektedir. Boğaz'a bakan sırt konumu nedeniyle emsal/kat artışı beklentisi düşük tutulmalı; asıl kazanım güvenli ve yeni yapı ile zemin iyileştirmesidir. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.

Küçüksu’da dönüşüm resmî olarak nerede?

Küçüksu, İstanbul Boğaziçi'nin Anadolu yakasında yer alan bir Boğaz/sahil mahallesidir (Kandilli, Kuleli ve Çengelköy ile aynı bölgede) ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu kapsamındadır. Sahil mahallesi olması nedeniyle parseller Boğaziçi alt-bölgelerine (sahil şeridi/öngörünüm ile gerigörünüm/etkilenme) dağılabilir; hangi alt-bölgede olduğunuz yapılaşma hakkınızı doğrudan etkiler. Bu nedenle Küçüksu, Üsküdar'ın iç mahallelerindeki standart uygulama imar planına değil, Üsküdar Boğaziçi koruma amaçlı imar planı rejimine (etaplar halinde onaylanan koruma amaçlı revizyon planları) tabidir. NOT: Küçüksu'nun yürürlükteki planının tam olarak hangi etaba/onay tarihine denk geldiği erişilebilir resmî kaynakta tek ve kesin biçimde doğrulanamamıştır; bu bilgi parsel bazında Üsküdar Belediyesi imar durumundan / İBB'den alınmalıdır. Kritik ayrım (RESMÎ KAYNAKLA DOĞRULANDI): İBB'nin riskli yapılara mevcut yapılaşma hakkını koruyarak yerinde dönüşüm getiren plan notu, Üsküdar'da yalnızca 20 (Boğaziçi dışı) mahallede (Acıbadem, Altunizade, Bulgurlu, Zeynep Kamil vb.) uygulanır; Küçüksu bu listede YER ALMAZ, çünkü Boğaziçi mahalleleri bu plan notunun dışında bırakılmıştır. Küçüksu özelinde ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı erişilebilir resmî kaynakta bulunmamaktadır; dönüşüm bina bazlı 6306 riskli yapı yoluyla yürür, ancak yeniden yapılaşma Boğaziçi koruma amaçlı plan hükümlerine ve çoğunlukla parsel bazlı koruma amaçlı imar planı değişikliğine (Bakanlık/İBB onayı) bağlıdır.

1. 30.11.2023 Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Üsküdar Boğaziçi Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgesi 1. Etap koruma amaçlı imar planı 'plan hükmü (plan notu) değişikliği'ni onayladı (Bakanlık oluru no 8091740; askı 11.12.2023-09.01.2024). Bu, bölge geneline (1. Etap) ilişkin bir düzenlemedir; duyuru metninde Küçüksu adı geçmez ve Küçüksu'nun hangi etapta olduğu bu belgede belirtilmez. Bölgede koruma amaçlı plan rejiminin güncel biçimde işletildiğini gösterir. (Kaynak: istanbul.csb.gov.tr resmî duyuru — doğrulandı.)

Küçüksu'da bir binanız varsa dönüşüm yolu Üsküdar'ın iç mahallelerinden farklı işler. Riskli yapı tespiti ve 6306 süreci aynıdır: kararlar arsa payının salt çoğunluğuyla (yarıdan bir fazla; halk arasındaki '2/3' inancı yanlıştır, güncel düzenlemede doğrusu salt çoğunluktur) alınır ve riskli yapı statüsüne bağlı devlet destekleri (kira/taşınma yardımı, faiz destekli kredi) Boğaziçi'nde de geçerlidir çünkü destek binaya bağlıdır, mahalleye değil. Asıl fark yeniden yapılaşmada ortaya çıkar: emsal ve kat yüksekliği İBB plan notuyla otomatik ARTMAZ; belirleyici olan Boğaziçi koruma amaçlı plan hükümleridir (düşük yoğunluk, silüete/dokuya uyum, yükseklik sınırı) ve çoğu projede önce parsel bazlı koruma amaçlı imar planı değişikliği + ilgili kurul (koruma/Boğaziçi) onayı gerekir. Örneğin komşu Çengelköy'de bir riskli yapı için Bakanlık, parsel bazlı koruma amaçlı plan değişikliğini 09.09.2025'te onaylamıştır (resmî CSB duyurusuyla doğrulandı). Ayrıca parselinizin Boğaziçi alt-bölgesi (sahile en yakın öngörünüm mü, yoksa gerigörünüm/etkilenme mi) yapılaşma hakkınızı doğrudan etkiler. Bu yüzden Küçüksu'da sağlıklı fizibilite standart emsal hesabıyla değil, parselin imar durumu ve koruma amaçlı plan hükmüyle başlar; net karar öncesi Üsküdar Belediyesi imar durumu ve İBB Boğaziçi İmar Müdürlüğü'nden bilgi alınmalıdır.

Üsküdar, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakın konumdadır; Boğaz'a yakın bazı kesimlerde zemin görece sağlam kabul edilse de Küçüksu gibi eğimli iç/tepe mahallelerinde heyelan riski ve eski yapı stoku öne çıkabilir. Mahalle dokusu, yeni villa/site yapılarıyla daha eski müstakil ve apartman yapılarının karışımıdır. Risk her zaman bina özelinde riskli yapı tespitiyle belirlenir; ilçe geneli değerlendirme tek başına bağlayıcı değildir.

Küçüksu, sırtlarda yer alan ve doğrudan raylı sisteme bağlı olmayan bir mahalledir; ulaşım ağırlıkla otobüs ve dolmuşla sağlanır. En yakın raylı bağlantılar Üsküdar'daki Marmaray ile M5 (Üsküdar–Çekmeköy) metrosudur; bunlara otobüs/dolmuş aktarmasıyla erişilir. Mahalle, Boğaz köprülerine ulaşan akslara yakındır; Boğaz kıyısındaki Küçüksu iskelesi ise Anadoluhisarı-Göksu (Beykoz) tarafındadır. Doğrudan metro istasyonu bulunmaması, arsa değerinde kıyı ve merkez mahallelere kıyasla ulaşım priminin görece sınırlı kalmasına yol açar.

Küçüksu, Üsküdar'ın kuzeyinde, Boğaz'a bakan Kandilli sırtlarında yer alan, kıyıdan içeride bir tepe mahallesidir; dönüşümü bina bazlı 6306 süreci ve parsel bazlı resmî imar durumu belirler. Boğaz'a bakan konumu nedeniyle gabari/kat koşulları sınırlı olabilir. Kıyıdaki ünlü Küçüksu Kasrı ise bu mahallede değil, Beykoz-Anadoluhisarı tarafındadır; iki yer sık sık karıştırılır.

Küçüksu’da dönüşüm malike ne kazandırır?