Kuleli'ye özgü, resmen ilan edilmiş tek bir emsal (KAKS) değeri yoktur; yapılaşma hakkı parsele göre değişir ve mahalle 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ile koruma amaçlı imar planı hükümlerine tabidir. Bu nedenle kat, gabari ve emsal büyük ölçüde parselin bulunduğu bölge (öngörünüm/gerigörünüm/etkilenme) ve tescil durumuyla belirlenir; net hak ancak parsel bazlı fizibilite ve ada bazlı imar durumu sorgusuyla ortaya çıkar. Boğaz kıyısında "yüksek kat" beklentisi gerçekçi değildir.
Kuleli, 2016 koruma amaçlı revizyon nazım imar planındaki 16 mahalleden biri olup planın 2. etabında yer alan bölümleri dönüşüme konu edilmiştir; buna karşın mahallenin Boğaz kıyısı, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'nun koruma rejimi altındadır ve kıyı şeridi/öngörünüm bölgesi dönüşüm planının dışında tutulmuştur. Pratikte bu, iç/gerigörünüm kesimlerde yerinde dönüşümün mümkün ama sıkı gabari ve koruma kurulu denetimine tabi olduğu; kıyıya yakın kesimlerde ise yapılaşma hakkının belirgin biçimde sınırlı olduğu anlamına gelir. Riskli yapısı olan malikler 6306 sayılı Kanun yolunu kullanabilir; ancak korunan alan kısıtları nedeniyle her parselde aynı hakkın doğmayacağı, kararın parsel bazlı değerlendirilmesi gerektiği unutulmamalıdır. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Kuleli, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu koruma alanındadır; kıyı ve öngörünüm bölgesi fiilen yeni yapılaşmaya kapalıdır. İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nce 26.09.2016'da onaylanan 'Üsküdar Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgeleri 1/5000 Koruma Amaçlı Nazım İmar Plan Revizyonu ile 1/1000 Koruma ve Uygulama Amaçlı Revizyon İmar Planı' (3 etap, 16 mahalle) kapsamında Kuleli 2. etapta yer alıyordu. Ancak Kuleli'nin bulunduğu 2. etap, İstanbul 5. İdare Mahkemesi'nin 14.11.2019 tarihli kararıyla iptal edilmiştir (davacı: TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi). Kuleli'ye ÖZGÜ ayrıca ilan edilmiş bir riskli alan / rezerv yapı alanı / 3194 md.18 uygulaması ya da güncel bir plan askısı bulunmuyor; İBB Şehir Planlama duyurularında Kuleli'ye özel bir plan çıkmıyor. İBB'nin 2020'de onayladığı 'riskli yapı plan notu' Üsküdar'da yalnızca 5 nazım imar planına işlendi (Altunizade, Bulgurlu-Kısıklı, Üsküdar Merkez, Ünalan-Örnek-Esatpaşa-Fetih, Ünalan Güneyi); Kuleli'nin dayandığı Boğaziçi koruma planı bu listede olmadığından plan notu Kuleli'yi kapsamıyor. Boğaziçi alanında planlama yetkisi 1 No'lu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'ndadır; bölgede plan hükmü ve parsel bazlı koruma amaçlı değişiklikler Bakanlıkça yürütülür (ör. 1. etap plan hükmü değişikliği 30.11.2023'te onaylandı).
Malik açısından: Kuleli'de dönüşüm mümkündür, ancak 'plan notuyla otomatik yerinde dönüşüm' yolu KAPALIDIR. Süreç bina bazlı 6306 ile yürür ve Boğaziçi koruma rejimi nedeniyle çoğu durumda parsel ölçeğinde koruma amaçlı imar planı/plan değişikliğinin Bakanlıkça onaylanması (gerektiğinde koruma bölge kurulu görüşü) gerekir. Emsal olarak, komşu Çengelköy'de bir riskli yapı için koruma amaçlı plan değişikliği 09.09.2025'te Bakanlıkça onaylanıp 15 gün askıya çıkarıldı. 2016 revizyonunun Kuleli etabı yargıca iptal edildiği için o planın vaat ettiği düzenlemeye güvenilmemeli; güncel imar durumu parsel bazında Üsküdar Belediyesi'nden teyit ettirilmelidir. Ek kat/emsal beklentisi düşük tutulmalı; kıyı ve öngörünüm yeni yapıya fiilen kapalıdır. 6306 kapsamında dönüşüm kararı için gereken yeter sayı, malik sayısı değil arsa payı salt çoğunluğudur (yarıdan fazla; P+1).
Kuleli, seyrek yapılaşmış, yeşil ağırlıklı ve büyük bölümü tarihî/kurumsal kullanım (Kuleli Askerî Lisesi kampüsü) ve düşük yoğunluklu konut dokusundan oluşan bir Boğaz kıyısı mahallesidir. Üsküdar geneli için kaynaklar, Boğaz'a yakın bazı kesimlerde zeminin görece sağlam kabul edildiğini, buna karşılık eğimli iç mahallelerde heyelan riski ve eski yapı stokunun öne çıktığını belirtir; risk bina özelinde değişir, ilçe geneli bir değerlendirme bağlayıcı değildir. Üsküdar, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakınlık bakımından dikkat edilmesi gereken ilçeler arasında anılır; bu nedenle yapı bazlı risk tespiti belirleyicidir.
Kuleli'nin ulaşım omurgası, Üsküdar–Beykoz sahil yolu üzerindeki Kuleli Caddesi'dir; mahalleden 15 serisi İETT otobüs hatları geçer ve bitişikteki Çengelköy iskelesi Boğaz'da deniz ulaşımı imkânı sunar. Mahallenin içinde metro/Marmaray istasyonu yoktur; raylı sisteme en yakın erişim sahil yolu üzerinden Üsküdar aktarma merkezine (M5 metro + Marmaray) bağlanır ve 15 Temmuz Şehitler (Boğaziçi) Köprüsü Avrupa yakasına geçişi sağlar. Boğaz manzarası ve sahil konumu arsa değerini yukarı çekerken, doğrudan raylı bağlantının olmaması ve koruma kaynaklı yapılaşma kısıtları, değerin dönüşüm yoluyla gerçekleşmesini sınırlar.
Mahalle adını, sınırları içindeki tarihî Kuleli Askerî Lisesi'nden alır; Boğaz kıyısındaki bu köklü kurum kampüsü, mahalle sahilinin önemli bölümünü kurumsal/yeşil kullanımda tutan tanımlayıcı bir yapıdır (kaynak: Türkçe Vikipedi, Kuleli mahalle maddesi).
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Kuleli imar durumu sorgula