Valide-i Atik için mahalleye özgü, ilan edilmiş tek bir emsal (KAKS) değeri yoktur; hak parsele göre değişir. Kentsel sit alanı içindeki parsellerde Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu onayıyla kat/gabari kısıtları geçerlidir; sit dışındaki parsellerde ise dönüşüm, ilçe için onaylı riskli yapı plan notu çerçevesinde yürür. Kesin yapılaşma hakkı, parselin ada/parsel bazında imar durumu ve fizibilite ile belirlenir.
Valide-i Atik'te dönüşüm iki katmanlıdır: ilçe için onaylı riskli yapı plan notu, riskli tespit edilen binalarda bina bazlı yerinde dönüşümü mümkün kılar; buna karşılık Atik Valide Külliyesi ve çevresini kapsayan kentsel sit alanında (Valide-i Atik Cami ve Çevresi Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı, 8,3 ha; ilk onay 28.09.2015, revizyon 16.03.2023) dönüşüm Koruma Kurulu iznine ve koruma kısıtlarına tabidir. Bu nedenle sit sınırındaki parsellerde "yüksek kat" beklentisi gerçekçi değildir; kat ve gabari sınırları sıkı olabilir. Mahalle henüz toplu/alan bazlı bir dönüşüm ilanı kapsamında olmayıp süreç ağırlıkla parsel ve bina bazında yürümektedir. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Valide-i Atik'e özgü ilan edilmiş bir 'riskli alan', 'rezerv yapı alanı' veya toplu 'kentsel dönüşüm alanı' (Resmî Gazete/Cumhurbaşkanı kararı) BULUNMUYOR; hiçbir bina otomatik veya zorla toplu dönüşüme alınmaz. Buna karşılık mahalleye ÖZGÜ ve resmî bir plan süreci vardır: Atik Valide (Valide-i Atik) Cami ve çevresindeki kentsel sit alanı için hazırlanan yaklaşık 8,3 ha'lık 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı (KANİP). Plan ilk kez 28.09.2015'te onaylanmış, revize hâli 13.01.2022'de İBB Meclisi'nin 67 sayılı kararıyla tadilen kabul edilmiş ve güncel plan 16.03.2023 onay tarihiyle yürürlüğe girmiştir; buna uygun 1/1000 ölçekli koruma amaçlı uygulama imar planı süreci devam etmektedir (kaynak: İBB Şehir Planlama Müdürlüğü). Bu plan yalnızca kentsel sit sınırındaki parselleri bağlar. Sit dışında ve mahalle genelinde dönüşüm, malik iradesiyle bina bazlı 6306 sayılı Kanun ile ilerler; ayrıca Valide-i Atik, İBB'nin ilçe geneli 'riskli yapılara ilişkin plan notu' kapsamındaki 20 Üsküdar mahallesinden biridir. Bu plan notu (İBB Meclisi, Aralık 2020) riskli yapı tespiti yapılmış binalarda mevcut yapılaşma hakkını koruyarak yerinde yenilemeyi kolaylaştırır ve Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahalleden 692'sinde (Üsküdar dahil) uygulanır hâle gelmiştir.
Maliğin ilk yapması gereken, parselinin kentsel sit sınırı içinde mi dışında mı kaldığını Üsküdar Belediyesi imar durumu belgesinden veya İBB e-Plan'dan teyit etmektir. Parsel sit İÇİNDEYSE: yapının yıkımı ve yeniden inşası serbest değildir; her müdahale İstanbul Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu iznine ve onaylı Koruma Amaçlı İmar Planı hükümlerine (gabari/yükseklik, taban oturumu, cephe) tabidir; yeniden yapım hakkını ilçe geneli riskli yapı plan notu değil, bu koruma planı belirler ve süreç görece uzar. Parsel sit DIŞINDAYSA: standart 6306 yolu geçerlidir — riskli yapı tespiti, tebligat, arsa payının salt çoğunluğuyla (P+1) alınan dönüşüm kararı ve ruhsat; İBB riskli yapı plan notu sayesinde binanın mevcut yapılaşma hakkı korunarak yerinde yenileme yapılabilir. Her iki durumda da dönüşüm kararı için tüm maliklerin oybirliği değil, arsa payının salt çoğunluğu yeterlidir (yaygın '2/3' inanışı yanlıştır).
Mahalle, Üsküdar'ın eğimli iç kesiminde yer alır ve büyük ölçüde eski yapı stokuna sahiptir; bu da dönüşüm ihtiyacını artırır. Üsküdar, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakın bir konumdadır; ancak deprem ve zemin riski bina ile parsel özelinde değişir, ilçe geneli değerlendirmeler tek tek binalar için bağlayıcı değildir. Nitekim Abacıdede Sokak'ta 2022'de yaşanan patlama sonrası ağır hasarlı binanın aynı gün tahliye ve yıkımla dönüşüme alınması, eski stokun kırılganlığını göstermektedir.
Mahalleye en yakın raylı sistem, M5 Üsküdar-Samandıra sürücüsüz metro hattıdır; Nuhkuyusu Caddesi çevresindeki Bağlarbaşı ile Altunizade istasyonları mahalleye kısa mesafededir. M5 ile Üsküdar Meydanı'nda Marmaray ve şehir hatları vapurlarına, Altunizade'de ise metrobüse aktarma yapılabilir. Ayrıca Altunizade kavşağı üzerinden O-1 (15 Temmuz Şehitler Köprüsü) aksına yakınlık, mahalleyi hem çevre yollara hem Avrupa yakasına bağlar. Bu merkezî ve çok modlu ulaşım erişimi, arsa ve konut değerini destekleyen başlıca etkenlerdendir.
Mahalledeki Atik Valide (Valide-i Atik) Külliyesi, Mimar Sinan'ın III. Murad'ın annesi Nurbanu Sultan için 1570'lerde başlayıp 1583 dolaylarında tamamladığı, olgunluk dönemine ait büyük eserlerinden biri kabul edilir; cami, medrese, darüşşifa ve imaret gibi yapıları içerir. Külliye, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında tescilli olup çevresiyle birlikte kentsel sit alanı ilan edilmiştir. Bu koruma statüsü, mahallenin bir bölümündeki dönüşümü doğrudan biçimlendirir.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Valide-i Atik imar durumu sorgula