Muratreis'e özgü, ilan edilmiş tek bir emsal (KAKS) değeri yoktur; yapılaşma hakkı parselin imar durumuna göre değişir. Mahalle, İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu kapsamında olsa da bu durum mahalleye özgü sabit bir emsal anlamına gelmez. Kesin inşaat hakkı ancak parselin güncel imar durumu (cephe, gabari, çekme mesafeleri) ve fizibilite ile belirlenebilir. Sayısal emsal vaadi yerine, parsel bazında Üsküdar Belediyesi imar sorgulaması + fizibilite ile netleştirilmelidir.
Muratreis, İBB'nin Üsküdar için yayımladığı "riskli yapılara ilişkin plan notu"na dahil 20 mahalleden biridir. Mahalle özelinde ilan edilmiş bir riskli alan/rezerv alanı veya İBB tarafından duyurulmuş imzalı bir toplu dönüşüm sözleşmesi tespit edilemedi. Dolayısıyla dönüşüm bugün ağırlıkla bina bazlı 6306 modeliyle, maliklerin kendi başvurusuyla ilerlemektedir. Kararlar arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan fazla, "P+1") ile alınır; malik tarafına inşaat maliyeti/komisyon çıkmaz, gelir müteahhit tarafından karşılanır. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Muratreis mahallesine ÖZGÜ, ilan edilmiş resmî bir imar uygulaması bulunmuyor: mahalle bazında ilan edilmiş bir riskli alan (Cumhurbaşkanı/Resmî Gazete kararı), rezerv yapı alanı, 3194 sayılı Kanun md.18 imar uygulaması, mahalle geneli bir plan askısı veya mahkeme iptali tespit edilemedi. Muratreis'teki dönüşüm bina bazlı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun üzerinden yürüyor. Mahalle, İBB Meclisi'nin Aralık 2020'de onayladığı 'Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu' kapsamındaki 20 Üsküdar mahallesinden biridir; bu plan notu, riskli yapı tespiti yapılan binalarda ruhsat tarihindeki (mevcut) yapılaşma hakkını koruyarak yerinde dönüşümü teşvik eder ve Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde (Üsküdar dâhil) uygulanır hâle gelmiştir. Muratreis, 15.09.1997 tasdik tarihli Üsküdar Merkez Nazım İmar Planı çerçevesindedir. İBB'nin kentsel dönüşüm projeler listesinde Üsküdar'dan yer alan tek 'kentsel dönüşüm ve gelişim alanı' projesi Kuzguncuk'tur (9 Ağustos 2022) — Muratreis bu projeye dâhil değildir.
Malik açısından pratik anlamı: Muratreis'te dönüşüm, mahalle ölçeğinde toplu bir kamu kararına (alan ilanına) bağlı değildir; her bina süreci kendi başına başlatır. Bir malik veya kat malikleri, Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa binası için riskli yapı tespiti yaptırır; rapor ilgili Müdürlük/Bakanlık onayıyla kesinleşince bina 6306 kapsamına girer, tapuya 'riskli yapı' şerhi işlenir ve maliklere tebligat yapılarak tahliye/yıkım için yasal süre başlar. Yeniden yapım kararı, arsa payı çoğunluğunun SALT ÇOĞUNLUĞU (yarıdan fazlası, P+1) ile alınır — yaygın sanılanın aksine 2/3 değildir. İBB ilave plan notu sayesinde yeni bina, ruhsattaki mevcut yapılaşma hakkı korunarak (hak kaybı olmadan) yerinde yapılabilir. Süreç boyunca malik, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile İBB'nin sağladığı kira yardımı, taşınma desteği ve dönüşüm kredisi gibi devlet desteklerinden yararlanabilir.
Muratreis, oldukça eğimli bir araziye kurulu; dar sokaklar ve bitişik nizam, mütevazı kütleli apartmanların öne çıktığı, eski yapı stokuna sahip bir mahalledir. Üsküdar, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakın konumdaki İstanbul ilçelerinden biri olarak anılır; ilçenin eğimli iç kesimlerinde eski yapı stoku ve zemin hassasiyeti öne çıkabilir. Bu genel değerlendirme bağlayıcı değildir; her binanın gerçek riski ancak zemin etüdü ve riskli yapı tespiti ile belirlenir. Eski ve bitişik yapı dokusu, mahalleyi yerinde yenileme (6306) için tipik bir aday hâline getirir.
Mahalle, M5 Üsküdar-Samandıra sürücüsüz metro hattının başlangıç bölgesine çok yakındır; Nuhkuyusu Caddesi çevresindeki Bağlarbaşı ile komşu Fıstıkağacı istasyonları mahalleye yürüme mesafesindedir ve aktarmasız doğrudan Üsküdar'a bağlanır. Üsküdar Marmaray + vapur iskelesi yaklaşık 1 km uzaklıktadır; doğudaki Altunizade kavşağı üzerinden O-1 (Boğaziçi/15 Temmuz Şehitler Köprüsü) bağlantısı da yakındır. Raylı sistem ve köprü aksına bu yakınlık, mahalleyi Anadolu yakasının erişilebilirliği yüksek merkezî bölgelerinden biri yapar.
Muratreis, tarihî bir gayrimüslim cemaat dokusu barındırır: mahalle sınırları içinde bugün de varlığını sürdüren İlyas Peygamber (Profiti İlya) Rum Ortodoks Kilisesi ile kökeni 16. yüzyıla uzanan Surp Garabed Ermeni Kilisesi bulunur. Bu doku, mahallenin geçmişte önemli bir Rum ve Ermeni nüfusa ev sahipliği yaptığını yansıtır.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Muratreis imar durumu sorgula