Ferah'a özgü, resmî ilan edilmiş tek bir emsal (KAKS) değeri yoktur. Mahalle Boğaziçi geri görünüm ve etkilenme bölgesi ile koruma amaçlı plan kapsamındadır; üstelik Ferah'ı içeren 2. etap plan 2019'da mahkemece iptal edildiği için imar hakkı bugün büyük ölçüde parsel/ada bazında, riskli yapı plan notu ve koruma kısıtları çerçevesinde belirlenir. Net emsal parsele göre değişir ve ancak parsel bazlı fizibilite ile güncel plan durumu sorgusuyla ortaya çıkar; mahalledeki koruma ve topoğrafya kısıtları nedeniyle abartılı "yüksek kat" vaatlerine itibar edilmemelidir.
Mahalle, 2016 koruma amaçlı revizyon nazım planının 2. etabındaydı; ancak bu etap planı 14 Kasım 2019'da İstanbul 5. İdare Mahkemesi'nce iptal edildiği için bütüncül alan dönüşümü şu an askıdadır. Pratikte dönüşüm bugün ağırlıkla bina bazlı ilerler: riskli yapı tespiti yapılan binalarda, İBB'nin Aralık 2020'de kabul ettiği riskli yapı ilave plan notuna dayanarak mevcut yapılaşma hakkı korunarak 6306 yerinde dönüşümü mümkün olabilir — fakat bu not heyelan/koruma alanlarını kapsam dışı bıraktığından Ferah'ın kısıtlı parsellerinde uygulanabilirliği ayrıca teyit edilmelidir. Çamlıca etekleri çevresinde kamu eliyle kentsel yenileme zaman zaman gündeme gelse de kapsamı resmî plan sorgusuyla doğrulanmalıdır. Malikler için en gerçekçi yol, kendi binaları özelinde riskli yapı tespiti ve parsel bazlı fizibilitedir; alan bazlı büyük plana güvenmek şu koşullarda yanıltıcı olur. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Ferah tek bir statüde değil; birbiriyle kesişen resmî planlama katmanları söz konusu. (1) Ferah'ın Kirazlıtepe'ye komşu bir bölümü, 08.01.2018 tarihli Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen Çamlıca Camii çevresi riskli alanı içinde; burada dönüşüm Üsküdar Belediyesi–Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı–TOKİ eşgüdümünde yürütülüyor. (2) Ferah'ın bir kısmı, 26.09.2016'da onaylanan Üsküdar Boğaziçi Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgeleri Koruma Amaçlı Revizyon İmar Planı'nın 2. etabı kapsamında; ancak bu 2. etap yargıya taşınmış ve kısmen iptal edilmiştir, dolayısıyla bu kesimde bütüncül alan planına güvenmek risklidir. (3) İBB, bu bölgede 21.10.2024'te onaylayıp revize ederek 21.07.2025'te yeniden onayladığı, Bulgurlu ve Cumhuriyet'in tamamı ile Kısıklı, Ferah ve Küçük Çamlıca'nın bir kısmını kapsayan 1/5000 nazım imar planını yürürlüğe koydu; plan 10.10.–10.11.2025 arasında (yeniden) askıya çıktı ve askı döneminde yapılan itirazlar 12.01.2026 tarihli 73143 sayılı yazı ile Büyükşehir Belediye Meclisi'ne iletildi. Bu katmanların dışında kalan parsellerde dönüşüm bina bazlı 6306 ile ilerler; İBB'nin Aralık 2020'de kabul edilen Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu (Şubat 2022 itibarıyla İstanbul genelinde 978 mahallenin 692'sinde geçerli; Üsküdar dahil) ruhsat/yapım tarihindeki yapılaşma hakkını koruyarak yerinde dönüşümü kolaylaştırır.
Malik için ilk iş, parselinin hangi katmanda olduğunu ada-parsel bazında öğrenmek: Çamlıca/Kirazlıtepe riskli alanındaysa süreç 6306'nın alan hükümlerine ve Belediye–Bakanlık–TOKİ eşgüdümüne tabidir; 21.07.2025 (revize) nazım imar planı sınırındaysa yapılaşma hakları bu planla belirlenir ve askı/itiraz takvimi belirleyicidir; hiçbirine girmiyorsa dönüşüm bina bazlıdır. Bina bazlı yolda malik lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırır; tespit kesinleşince kira yardımı ile harç/vergi istisnaları devreye girer ve dönüşüm kararı arsa payının salt çoğunluğuyla (yarıdan fazlası; P+1) alınır — 'üçte iki çoğunluk' zorunluluğu yaygın ama yanlış bir inançtır. Boğaziçi 2. etap koruma amaçlı planın kısmen iptal edilmiş/yargıya taşınmış olması, Ferah'ın bu kesiminde 'bütüncül alan planına güvenip bekleme' seçeneğini fiilen zayıflatır; çoğu malik için gerçekçi yol bina bazlı 6306'dır.
Ferah, ağırlıkla eski/orta yaşlı yapı stokuna ve eğimli yamaç dokusuna sahiptir; bu da hem yapı yenileme ihtiyacını hem de zemin/eğim hassasiyetini öne çıkarır. Üsküdar, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakın konumdadır; Büyük Çamlıca yamaçları gibi eğimli bölgelerde zemin ve heyelan riski parsel özelinde değişir, ilçe geneli değerlendirme bağlayıcı değildir. Bu profil, yamaç parsellerinde zemin etüdü ve riskli yapı tespitini dönüşüm kararından önce kritik hâle getirir. Nitekim İBB riskli yapı plan notu da heyelan ve koruma alanlarını kapsam dışı bıraktığından, eğimli/korumalı parsellerde imar hakkının ayrıca sorgulanması gerekir.
Mahalleye doğrudan raylı erişim getirecek "Altunizade–Ferah Mahallesi–Çamlıca Camii–Bosna Bulvarı" metro hattı, mahalle adını taşıyan bir istasyon içerir; yaklaşık 4,5 km ve 4 istasyonluk hat, Altunizade'de Üsküdar–Ümraniye–Çekmeköy (M5) metro ağına bağlanır. Ulaştırma ve Altyapı Bakanı'nın açıklamasına göre hattın kazı-destek imalatları %84 seviyesindedir ve hat 2025 içinde hizmete açılması hedefiyle duyurulmuştur; kesin açılış tarihi güncel olarak teyit edilmelidir. Tamamlandığında Altunizade–Bosna Bulvarı arası yaklaşık 8 dakika 40 saniyeye iner; ayrıca Altunizade üzerinden Boğaziçi (15 Temmuz Şehitler) Köprüsü ile D-100/TEM bağlantıları yakındır. Mahallenin kendi metro istasyonuna kavuşması, Ferah'ta arsa ve konut değerini yukarı yönlü destekleyen en güçlü unsurlardan biridir.
Ferah, adını taşıyan kendi metro istasyonuna kavuşuyor: "Altunizade–Ferah Mahallesi–Çamlıca Camii–Bosna Bulvarı" hattı, yoğun yerleşimli Ferah Mahallesi'ne hizmet vererek mahalleyi Üsküdar–Ümraniye–Çekmeköy (M5) ağına bağlıyor; hat 2025 içinde açılış hedefiyle duyuruldu (Anadolu Ajansı).
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Ferah imar durumu sorgula