Sultantepe'ye özgü, resmen ilan edilmiş tek bir emsal (KAKS) değeri yoktur; hak, parsele ve plan durumuna göre değişir ve fizibilite ile belirlenir. Riskli yapılara ilişkin plan notu, riskli tespitli binaların yerinde dönüşümünü kolaylaştırmaya yöneliktir; ancak mahallenin Boğaz'a bakan ve tarihî dokulu kesimlerinde koruma amaçlı imar planı hükümleri devreye girebileceğinden gabari ve kat sınırları katı olabilir. Kesin hak, Üsküdar Belediyesi imar sistemi (e-Plan / İmar Sorgulama) üzerinden parsel bazında sorgulanır — yapıyo otomatik emsal entegrasyonu.
Sultantepe'de dönüşüm, alan bazlı zorunlu bir programdan çok, malikin başvurusuyla ilerleyen bina bazlı 6306 sürecidir. Mahalle, İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği kapsamındaki 20 Üsküdar mahallesi arasında yer alır; bu düzenleme riskli tespitli binaların yerinde dönüşümüne yöneliktir. Buna ek olarak Üsküdar Belediyesi/KENTAŞ'ın "Üsküdar Yenileniyor" desteği (şartları sağlayan hak sahiplerine, gelir ve emeklilik durumuna göre yapım maliyetinin %40-65'i) mahalleyi kapsar. Mahallenin Boğaz'a bakan ve tescilli tarihî dokulu kesimlerinde koruma amaçlı imar planı hükümleri geçerli olabileceğinden, her binanın hakkı ayrı ayrı değerlendirilmelidir. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Sultantepe'ye ÖZGÜ ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı, 3194 sayılı Kanun md.18 imar uygulaması veya mahalle bazında askıya çıkmış bir imar planı bulunmuyor; dönüşüm bina bazlı 6306 ile, her binanın kendi riskli yapı tespiti başvurusuyla ilerler. Üsküdar'da resmî olarak ilan edilmiş dönüşüm alanı Sultantepe değil başka bir mahalledir (ör. Kuzguncuk kentsel dönüşüm ve gelişim alanı). Sultantepe, İBB'nin Aralık 2020'de kabul ettiği 'riskli yapılara ilişkin ilave plan notu'nun Üsküdar'da uygulandığı 20 mahalleden biridir; bu not, riskli yapı tespiti yapılmış binanın ruhsat tarihindeki yapılaşma hakkını koruyarak yerinde yıkıp-yapmayı teşvik eder ve Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde uygulanır hale gelmiştir. Ayrıca Üsküdar Belediyesi'nin 'Üsküdar Yenileniyor' mali destek programı ilçe genelinde Sultantepe'yi de kapsar. Yani mahalleye özgü bir 'imar süreci ilanı' değil, bu genel çerçeve içinde bina bazlı işleyen bir dönüşüm söz konusudur.
Malik açısından bu, mahalle çapında bir karar, plan askısı veya kamulaştırma beklemeden kendi binası için süreci başlatabileceği anlamına gelir. İşleyiş: (1) Bakanlıkça lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılır; rapora 15 gün içinde itiraz edilebilir. (2) Rapor kesinleşince maliklere en az 60 günlük tahliye/yıkım süresi verilir. (3) Dönüşüm kararı arsa payı salt çoğunluğuyla (yarıdan fazla — P+1) alınır; yaygın sanılan '2/3' oranı değildir. (4) İBB'nin ilave plan notu sayesinde binanın mevcut/ruhsattaki yapılaşma hakkı korunur, hak kaybı olmadan yenilenir. Süreç boyunca İBB/Bakanlık kira desteğine ve 'Üsküdar Yenileniyor' mali desteğine başvurulabilir. Toplam takvim binadaki maliklerin anlaşma hızına bağlıdır; Sultantepe için dışarıdan dayatılan bir mahalle takvimi yoktur.
Üsküdar geneli gibi Sultantepe de eğimli bir topografyada, ağırlıklı olarak 1999 öncesi eski yapı stokuna sahiptir; nüfusun on yıllık gerilemesi de yaşlanan stokla uyumlu bir tablo çizer. Tepe/kayalık kesimlerde zemin görece sağlam kabul edilirken, eğimli hatlarda heyelan riski ve yer yer dolgu/alüvyon etkisi öne çıkabilir. Uzmanlar 1999 öncesi binaların deprem dayanımı testinden geçirilmesini önerir; risk parsel bazında değişir ve ilçe geneli değerlendirme tek başına bağlayıcı değildir.
Sultantepe, Üsküdar Meydanı'nın hemen arkasındaki tepede yer aldığından İstanbul'un en güçlü aktarma noktalarından birine yürüme veya çok kısa mesafededir: M5 Üsküdar-Samandıra metrosunun batı ucundaki ilk istasyonu Üsküdar Meydanı'ndadır ve aynı noktada Marmaray Üsküdar istasyonu, Şehir Hatları vapur iskelesi ve çok sayıda otobüs hattı toplanır. Metro + Marmaray + deniz + otobüs bütünleşmesine bu yakınlık, mahallede arsa ve konut değerini destekleyen temel unsurlardan biridir. Merkeze yakın tepe konumu ve Boğaz manzarası, talebi ayrıca güçlü tutar.
Mahalle, 1750'lerde Orta Asyalı (Buhara/Özbek) dervişler için kurulan Özbekler (Sultantepe) Tekkesi'ne ev sahipliği yapar; tekke, Kurtuluş Savaşı yıllarında Anadolu'ya asker, mühimmat ve önemli isimlerin sevkinde gizli bir irtibat/geçiş üssü olarak kullanılmıştır. Tekkenin haziresindeki aile kabristanında Atlantic Records'un kurucularından Ahmet Ertegün ile babası Münir ve kardeşi Nesuhi Ertegün'ün mezarları bulunur.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Sultantepe imar durumu sorgula