Güzeltepe için ilan edilmiş tek/sabit bir mahalle emsali (KAKS) yoktur; emsal parsele göre değişir ve fizibilite ile belirlenir. Mahalle, Boğaz'ın "geri görünüm ve etkilenme bölgesi" içinde kaldığından Boğaziçi Kanunu koruma kısıtları ile kat/gabari sınırlarına tabidir; ayrıca 2016 koruma amaçlı planın Güzeltepe'yi kapsayan 2. etabı 2019'da iptal edildiği için mahalle ölçekli yürürlükte bir emsal değeri de bulunmamaktadır. Bina bazlı dönüşümde İBB riskli yapı plan notu mevcut yapılaşma hakkını esas alır; gerçek hak parsel özelinde belirlenir.
Güzeltepe'de dönüşüm bugün mahalle ölçekli bir plan yerine bina bazlı 6306 riskli yapı sürecinden yürümektedir: 2016 koruma amaçlı planın mahalleyi içeren 2. etabı 14 Kasım 2019'da mahkemece tamamen iptal edilmiştir. Riskli yapı tespiti yapılan binalarda İBB'nin Aralık 2020 riskli yapı plan notu mevcut yapılaşma hakkını koruyarak yerinde dönüşüme imkân tanır. Üsküdar'ın bazı mahallelerinde toplu dönüşüm çalışmaları duyurulmuş olsa da bu duyurularda Güzeltepe öne çıkan bir isim değildir; mahallede dönüşüm ağırlıkla bina/parsel ölçeğindedir. Kararlar 6306 uyarınca arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan fazla, P+1) ile alınır ve malike komisyon çıkmaz. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Güzeltepe'nin tamamı, 2016'da onaylanan 'Üsküdar Boğaziçi Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgeleri Koruma Amaçlı Revizyon İmar Planı'nın 2. etabında yer alıyordu. Bu etap, İstanbul 5. İdare Mahkemesi'nin 14 Kasım 2019 tarihli kararıyla tümüyle iptal edildi. İptalden sonra mahallede alan bazlı, mahalleye özgü yürürlükte bir dönüşüm/koruma planı bulunmuyor; süreç bina bazlı 6306 (riskli yapı) ile ilerliyor. İBB'nin Aralık 2020'de kabul ettiği 'riskli yapılara ilişkin ilave plan notu', riskli yapı tespiti bulunan binalarda ruhsat tarihindeki yapılaşma hakkını koruyarak yerinde dönüşümü teşvik ediyor (Üsküdar dahil). Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı iptal sonrası bölge planlarını etap etap yeniden düzenliyor; komşu 1. etap için plan hükmü değişikliği 30.11.2023'te onaylandı (askı 11.12.2023–09.01.2024). Güzeltepe'nin bulunduğu 2. etap için henüz kesinleşmiş/askıya çıkmış yeni bir mahalle planı resmî kaynakta teyit edilmedi.
Malik için anlamı: Güzeltepe'de dönüşüm, alan bazlı bir kamu projesiyle değil, kendi binanız için riskli yapı tespiti alarak (6306) ilerler; inisiyatif ve karar büyük ölçüde maliklerdedir. 2019'daki plan iptali, dışarıdan dayatılan tek tip bir alan planının bulunmadığını gösterir. Aralık 2020 plan notu, sonraki plan değişiklikleriyle yapılaşma hakkı düşmüş riskli binaların ruhsat tarihindeki (mevcut) haklarıyla yerinde yeniden yapılmasına imkân verdiği için emsal/hak kaybını önler. 6306'da yıkım ve yeniden yapım kararı arsa payı salt çoğunluğuyla (yarıdan fazla, P+1) alınır. Bakanlığın etap etap yürüttüğü yeniden planlama ileride 2. etabı (Güzeltepe) da kapsayabileceğinden, güncel askı ilanlarını İBB Şehir Planlama Müdürlüğü ve Bakanlık İstanbul İl Müdürlüğü duyurularından izlemek önemlidir.
İBB açık verisinden, mahalle geneli. Tek bir binanın riskli olup olmadığını göstermez.
Deprem senaryosu (İBB, 7,5 Mw, gece): ağır ya da çok ağır hasar öngörülen 15 bina, orta hasar 106, hafif hasar 283. Bu tek bir senaryonun modellemesidir; olacakları göstermez.
Binanızın durumu için ücretsiz ön fizibilite; riskli olup olmadığını ise yalnız lisanslı kuruluşun yapacağı riskli yapı tespiti söyler.
Kaynak: İBB Açık Veri — Mahalle Bazlı Bina Analiz Verisi (2016-2017 MAKS, 20 kattan az yapılar); İBB Açık Veri — Deprem Senaryosu Analiz Sonuçları (7,5 Mw, gece senaryosu). İBB Açık Veri Lisansı kapsamında kullanılmıştır. Envanter 2016-2017 fotoğrafıdır; sonra yıkılan ya da yapılan binaları yansıtmaz.
Güzeltepe, Üsküdar'ın eğimli iç kesiminde yer alan, görece eski ve karışık bir konut dokusuna sahip bir tepe mahallesidir. Üsküdar, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakın konumdadır; ilçenin eğimli iç mahallelerinde heyelan riski ve eski yapı stoku öne çıkan başlıklardır, ancak risk her binada aynı değildir ve bağlayıcı değerlendirme bina özelinde yapılır. Boğaz'ın geri görünüm-etkilenme bölgesinde bulunması nedeniyle doku alçak-orta katlıdır; koruma rejimi yüksek katlı yapılaşmaya izin vermez. Binanızın risk durumu ancak lisanslı kuruluş tarafından yapılacak riskli yapı tespitiyle netleşir.
Güzeltepe tepe konumundaki bir iç mahalle olduğundan içinde metro istasyonu yoktur; ulaşım İETT otobüs hatları ve minibüs/dolmuş seferleriyle sağlanır. Bu hatlarla Üsküdar merkezindeki ana aktarma noktasına (Marmaray ve M5 Üsküdar–Çekmeköy metrosunun son durağı) ve sahilde Çengelköy vapur iskelesine bağlanılır. Kuzeyde Çengelköy üzerinden 15 Temmuz Şehitler (Boğaziçi) Köprüsü ve çevre yolu bağlantısı yakındır. Boğaz'a yakınlık ve manzara değeri arsa fiyatını desteklerken, koruma bölgesi kısıtları imar hakkını sınırladığı için değer artışı yapılaşma serbestisinden çok konum/manzaraya dayanır.
Güzeltepe'yi kapsayan koruma amaçlı imar planının 2. etabı, İstanbul Mimarlar Odası'na göre 14 Kasım 2019'da İstanbul 5. İdare Mahkemesi'nce tamamen iptal edilmiştir; bu nedenle mahallede dönüşüm mahalle ölçekli plandan değil bina bazlı 6306 sürecinden ilerlemektedir.
Bulunduğunuz aşamaya göre bir sonraki adım farklı. Üçü de ücretsiz, kayıt istemez.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Yarısı Bizden (yalnız İstanbul) yürürlükteki karara göre 31 Aralık 2026'da sona eriyor; 31 Aralık 2027'ye uzatıldığı 07.09.2026'da açıklandı, resmî karar henüz yayımlanmadı. Kritik olan başvuru değil, riskli yapı onayıdır: karara göre hibe ve kredi sözleşmesi, 31 Aralık 2026'ya kadar 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak onaylanan binalar için yapılabilir. Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Güzeltepe imar durumu sorgula