Salacak'a özgü, ilan edilmiş tek bir emsal (KAKS) değeri yok. Sahile yakın parseller Boğaziçi Kanunu (2960) etki alanı ve koruma amaçlı imar planı kapsamında kat/gabari ve Koruma Kurulu onayı kısıtlarına tabi olabilir; iç kesimdeki parseller Üsküdar imar planı hükümlerine göre değerlendirilir. Yapılaşma hakkı parsele göre değişir ve fizibilite ile netleşir. Yapıyo, Üsküdar Belediyesi imar sistemi (e-Plan / İmar Sorgulama) üzerinden parsel bazında emsali sorgulamayı hedefler; kesin değer ilgili belediye kaydından teyit edilir.
Salacak riskli alan/rezerv ilan edilmemiş; dönüşüm bina ölçeğinde ve gönüllü ilerliyor. Riskli yapı tespiti yaptıran malikler 6306 kapsamında yıkım, kira yardımı ve yeniden yapım haklarından yararlanabiliyor; dönüşüm kararı arsa payının salt çoğunluğu (yarıdan fazlası, P+1) ile alınıyor — eski "2/3" eşiği değil. Sahil bandındaki binalarda Boğaziçi koruma rejimi nedeniyle kat/gabari sınırlı olabileceğinden "yüksek kat" beklentisi gerçekçi değildir; asıl kazanç güvenli, güncel yönetmeliğe uygun yapı ve manzaranın korunmasıdır. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Salacak'ta konut dönüşümünü başlatan, mahalleye özgü ve ilan edilmiş resmi bir imar uygulaması (riskli alan, rezerv yapı alanı veya 3194 sayılı Kanun md.18 arazi-arsa düzenlemesi) ya da askıya çıkmış mahalle ölçekli bir imar planı bulunmuyor; dönüşüm bina bazlı ve gönüllü olarak 6306 sayılı Kanun ile ilerler, karar arsa payı salt çoğunluğu (P+1) ile alınır. Salacak, İBB Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği 'riskli yapılara ilişkin ilave plan notu' kapsamındaki Üsküdar mahalleleri arasındadır (İBB Kentsel Dönüşüm sayfasındaki Üsküdar plan notu mahalle listesinde adı geçer). Bu not, Şubat 2022 itibarıyla İstanbul genelinde 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde uygulanır hale gelmiş olup, riskli yapı tespiti yapılmış binada ruhsattaki mevcut yapılaşma hakkını koruyarak yerinde dönüşümü teşvik eder. Ayrı bir başlık olarak, Salacak'ın Harem'e uzanan sahil bandı Boğaziçi koruma alanı ve sit hassasiyeti kapsamındadır; bu şeritte kat/gabari ve fonksiyon Boğaziçi imar mevzuatı (2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, 1983) ile ilgili koruma bölge kurulu kararlarına tabidir. Parselin tam olarak hangi kademede (sahil şeridi/öngörünüm) ve hangi sit statüsünde olduğu ilgili müdürlük ile koruma kurulundan teyit edilmelidir. Üsküdar Boğaziçi bölgesi zaman zaman koruma amaçlı imar planı/plan hükmü değişikliklerine ve yargı süreçlerine konu olmuştur; ancak bu süreçler sahil/meydan düzenlemesine ilişkindir, tekil konut binalarının dönüşümünün tetikleyicisi veya engeli değildir.
Malik için pratik anlamı: Salacak'ta beklenecek bir 'mahalle ilanı' yoktur; süreci malik kendisi başlatır. Bina riskli yapı olarak tespit ettirilir; tespit kesinleşince maliklerin arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan bir fazla, P+1) ile dönüşüm/anlaşma kararı alınır, katılmayan hisse SPK lisanslı değerleme sonrası açık artırma ile satılabilir. Sahilden içeride/yukarıda kalan Salacak binalarında İBB riskli yapı plan notu sayesinde mevcut ruhsat hakkı korunarak yerinde yeni bina yapılabilir. Sahil bandındaki (Boğaziçi koruma alanı/sit kapsamındaki) parsellerde ise yapılaşma hakkı sınırlıdır ve yıkıp-yapmak İBB Boğaziçi İmar Müdürlüğü ile koruma bölge kurulu onayına bağlı olduğundan yeni hak beklentisi düşük tutulmalı, süreç uzayabilir. Malik 6306 kapsamında olduğu için 'Yarısı Bizden' hibe+kredi paketinden ya da klasik kira yardımı/faiz destekli krediden (yalnızca biri seçilir) yararlanabilir.
Salacak, kıyıdan yamaca doğru yükselen eğimli bir dokuya sahiptir; sahil şeridinde daha bakımlı manzara binaları, iç sokaklarda ise yaşlanmış yapı stoku bir arada bulunur. Üsküdar, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakın konumdadır; boğaza yakın bazı kesimlerde zemin görece sağlam kabul edilirken, eğimli iç mahallelerde eski yapılar ve yamaç/zemin riski öne çıkar. Risk bina özelinde değişir; kesin karar ancak zemin etüdü ve 6306 riskli yapı tespitiyle verilir.
Salacak, Üsküdar meydanına yürüme mesafesindedir; Marmaray Üsküdar istasyonu ve M5 Üsküdar-Çekmeköy/Samandıra metro hattının başlangıç durağı buraya çok yakındır, ayrıca Üsküdar vapur iskeleleri (Şehir Hatları) kıyıdadır. Güneyde Harem üzerinden 15 Temmuz Şehitler (Boğaziçi) Köprüsü bağlantıları ve D-100 (E-5) aksına erişim mevcuttur. Bu çoklu raylı + deniz + karayolu erişimi, Boğaz manzarasıyla birleşince Salacak'ta arsa ve konut değerini Üsküdar ortalamasının üzerinde tutar.
Kız Kulesi'nin tam karşısındaki Salacak sahili, İBB tarafından yenilenerek (çelik kazıklı kıyı güçlendirmesi ile doğal taş ve peyzaj çalışması) yayalaştırıldı ve Kız Kulesi'ne erişimi sağlayan tarihi Salacak İskelesi yeniden düzenlendi. Bu kıyı düzenlemesi mahalleyi İstanbul'un en bilinen manzara-buluşma noktalarından biri yaptı.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Üsküdar geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Üsküdar’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Salacak imar durumu sorgula