Küplüce kentsel dönüşüm

Küplüce’de emsal ve dönüşüm hakkı

Küplüce, Boğaziçi Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgesi içinde kaldığından yapılaşma, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ve koruma amaçlı imar planı hükümlerine tabidir; gabari ve kat yüksekliği sınırlıdır. Mahalleye özgü, ilan edilmiş tek bir emsal (KAKS) değeri yoktur; hak parsel/ada ve plan hükümlerine göre değişir ve ancak fizibilite ile belirlenir. Bu statüde "yüksek kat" beklentisi gerçekçi değildir; kazanç genellikle konum ve manzaradan gelir, ek kat hakkından değil.

Mahalle, İBB'nin 26 Eylül 2016 tarihli koruma amaçlı revizyon nazım planı kapsamındaki 16 mahalleden biridir; Küplüce'yi içeren 2. etap yargıda iptal edilmiş, Boğaziçi koruma bölgesi statüsü ise sürmektedir. İstanbul genelinde uygulanan riskli yapılara ilişkin plan notları, riskli yapı tespiti yapılmış binalarda mevcut yapılaşma hakkını koruyarak yerinde dönüşümü teşvik eder. Küplüce'de doğrulanabilir toplu bir dönüşüm sözleşmesi kaydı bulunmadığından, süreç fiilen bina bazlı 6306 üzerinden yürür: riskli yapı tespiti, maliklerin arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan bir fazla, P+1) kararı ve koruma planı sınırları içinde yeniden yapım. Boğaziçi statüsü nedeniyle her projede gabari/silüet kısıtları ve koruma kurulu onay süreçleri dikkate alınmalıdır. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.

Küplüce’de dönüşüm resmî olarak nerede?

Küplüce'de mahalleye özgü, resmî kaynakta doğrulanmış bir dönüşüm zemini vardır; ancak bu ilan mahallenin tamamını kapsamaz. 8 Ocak 2018 tarihli ve 2018/11186 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (Resmî Gazete: 10 Şubat 2018), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın 23.11.2017 tarihli ve 15179 sayılı yazısı üzerine, Üsküdar'da 'Çengelköy, Çengel Ferah ve Çengel Küplüce mahalleleri' sınırları içindeki BAZI ALANLARI 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan ilan etti. Bakanlık beyanına göre bu alan, Büyük Çamlıca Camii'nin batısında yaklaşık 180.000 m² (~18 hektar) büyüklüğündedir ve Küplüce'nin yalnızca Çengelköy'e komşu sınırlı kesimini kapsar; mahallenin büyük bölümü bu sınırın dışındadır. Sınırın dışındaki parsellerde dönüşüm bina bazlı 6306 riskli yapı tespitiyle ilerler; Küplüce'nin Boğaziçi geri görünüm/etkilenme bölgesi kapsamına giren kesimlerinde koruma hükümleri gabari ve yapılaşma hakkını sınırlayabilir. İlçe genelinde, İBB'nin Aralık 2020'de kabul ettiği 'riskli yapılara ilişkin ilave plan notu' mevcut yapılaşma hakkını koruyarak yerinde dönüşümü kolaylaştıran bir çerçeve sunar.

1. 08.01.2018 Bakanlar Kurulu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın 23.11.2017 tarihli ve 15179 sayılı yazısı üzerine 2018/11186 sayılı kararla Üsküdar Çengelköy, Çengel Ferah ve Çengel Küplüce mahalleleri sınırları içindeki bazı alanları 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan ilan etti (Bakanlık beyanıyla Büyük Çamlıca Camii'nin batısında ~180.000 m² / ~18 hektar).
2. 10.02.2018 2018/11186 sayılı riskli alan kararı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi; sınırlar ekli kroki ve ITRF-96 koordinat listesiyle belirlendi.

Maliğe anlamı, parselin konumuna göre değişir. Parseliniz 2018/11186 sayılı kararla çizilen (Büyük Çamlıca Camii'nin batısında ~180.000 m² / ~18 hektarlık) riskli alan sınırının İÇİNDEYSE: dönüşüm 6306 riskli alan rejimiyle, Üsküdar Belediyesi–Bakanlık koordinasyonundaki alan ölçekli projeyle yürür; taşınma/kira yardımı, uzlaşma ve hak sahipliği kuralları bu rejime tabidir. Parseliniz bu sınırın DIŞINDAYSA (Küplüce'nin büyük bölümü) mahalle çapında sizi bağlayan bir uygulama yoktur; dönüşüm bina bazlı ilerler: binada 6306 riskli yapı tespiti yaptırılır ve yenileme kararı arsa payı salt çoğunluğuyla (yarıdan fazla = P+1) alınır. Her iki halde de Küplüce'nin Boğaziçi geri görünüm/etkilenme bölgesi kapsamındaki kesimlerinde koruma hükümleri gabari ve yapılaşma hakkını sınırlayabilir. İlk somut adım: parselinizin riskli alan sınırının içinde olup olmadığını Üsküdar Belediyesi veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'ndan (e-Devlet) teyit etmektir.

Küplüce, Beylerbeyi sırtlarında eğimli bir topografyaya oturan, tarihsel olarak az katlı ve eski yapı dokusunun ağırlıkta olduğu bir mahalledir. Üsküdar genelinde eğimli iç kesimlerde heyelan riski ve yaşlı yapı stoku öne çıkan başlıklardır; risk her zaman bina özelinde tespitle belirlenir, ilçe geneli değerlendirme bağlayıcı değildir. İlçe, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakın konumdadır; bu nedenle riskli yapı tespiti ve zemin etüdü, dönüşüm kararının temel girdisidir.

Küplüce'de mahalle içinde raylı sistem istasyonu yoktur; en yakın metro erişimi, komşu Kısıklı ve Altunizade'deki M5 (Üsküdar–Sancaktepe/Samandıra) istasyonlarıyla sağlanır. Ana karayolu bağlantısı, mahallenin yakınından geçen 15 Temmuz Şehitler (Boğaziçi) Köprüsü ile O-1 Boğaziçi Çevreyolu'dur; en yakın metrobüs erişimi Boğaziçi Köprüsü durağıdır. Otobüs hatları (örneğin 14F, 522) ve Kadıköy–Küplüce–Kirazlıtepe minibüs hattı yerel ulaşımı tamamlar. Köprü ayağına ve Boğaz manzarasına yakınlık arsa değerini yukarı çekse de, Boğaziçi koruma statüsü imar hakkını sınırladığı için değer artışı konumdan/manzaradan kaynaklanır, ek yapılaşma hakkından değil.

Küplüce, İBB'nin 2016 koruma amaçlı revizyon nazım planında yer alan 16 Üsküdar mahallesinden biridir ve 15 Temmuz Şehitler (Boğaziçi) Köprüsü'nün Anadolu ayağının ardında konumlanır.

Küplüce’de dönüşüm malike ne kazandırır?